83年、98年慘劇重演？汪敦敬「樓價下跌4個階段」：過去10多年都是第一階段

因為有個別板塊已經超越了微調的程度，所以我想以我過去40年的代理經驗陳述一下樓價真正下跌的四個階段，但我強調在專業地產代理的範疇，我們是有責任陳述我們認識的市場讓消費者知道，但這個陳述並不等於我認為樓價一定會持續下跌。

這樣做只是想代表市場，如果市場繼續在悲情之下沒有得到解決的話，個別跌的板塊就會有機會向類似模式的方向發展。

筆者是對香港發展仍充分樂觀的，政府新班子上場的表現令我更有信心，但是信心是沒有數據可分析的，所以我作一個負面的推演為消費者作風險部署的參考。

市場樓價下跌會分四個階段：

第一個階段：個別「劈價盤」出現

劈價的樓盤通常會容易引起較多準買家興奮，於是劈價盤就容易成為了市場的焦點成交！但是隨着平盤增加，準買家新鮮感會降低！而進入第二個階段。

第二個階段：劈價盤普及

隨著平盤越來越多，每個板塊都有平盤的時候，買家就會回歸比較的本質，即是說劈價盤的市場聚焦力量會減少，簡單地講，就是買家對最／較平盤的珍惜感會減少而變為「又要平、又要靚！」

第三階段：「樓梯式減價」

當有一些板塊的減價盤增加出現，但仍未有成交的時候，就是樓梯式減價的時候。當第一個破格平盤出現後，如果仍未成交，很快市場就會有第二個破格平盤出現。

當準買家看到第二個破格盤出現的時候就會要求更低的價格。如是者當一個板塊第三個破格平盤至第五個破格平盤出現的時候，價格就會一段段地下降。

第四階段：跌價

其實真是跌的板塊愈來愈多，你本來升的板塊都轉升為跌！市場就由平行時空轉為整個樓市都下跌！

過去10多年，樓價只曾出現第一階段的下跌！是屬於微調階段，只是有很多人也「大驚小怪」，當了微調式跌市是結構性下跌而已！

而去到第四階段的跌市，40年來只出現過兩次，一次是83年，香港前途未落實前，另一次是98年後的亞洲金融風暴！今次我並不認為會出現第四階段的跌市！而第三階段的初期跌市，我認為的確有機會在個別板塊出現！

我對香港政府的新班子針對房屋問題在上任一百日後提交首份報告抱有信心的，我認為是可以透過改變給予市民信心，但是投資必須留一手，最樂觀的評估同時必須要有最悲觀的風險準備，當然太保守亦不應該的。

因為「買有風險！不買也有風險！」過份被動保守，在這個高通脹年代也是「輸硬」的。

撰文：祥益地產總裁汪敦敬

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