【樓市回顧2020】3個關鍵詞總結本地樓市 2021年樓價升跌受制於兩大因素

撰文、圖片：胡說樓市

香港疫情已踏入第四波，不少港人，甚至政府已出現抗疫疲勞，港人對負面消息已麻木。如果市場再出現「沒有最差，只有更差」的壞消息，亦增添港人精神疲勞。

不過，回看香港樓市仍好壞共融，雖見甲級寫字樓租金下跌，空置率急升，商場人流大減，昔日黃金地段，不是滿街吉舖，就被口罩舖或手機配件散貨場攻陷，個別地舖租金急插。

2020年樓市出現眾人皆「跌」，惟住宅價獨「撐」現象。截至2020年12月25日，中原城市領先指數報175.88，只較年初跌1%，指數較2019年高位190.48，只跌7.7%，表現堅挺。

香港差估署10月樓價指數按月微跌0.5%至380.9。若與2019年5月歷史高位396.9點比較，樓價只累跌4.03%。

只升不跌神話不破？

2020年住宅樓價大致原地踏步，有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場；你有你減價移民，我有我買樓保值。 全年一、二手註冊量達59,113宗，跟過去五年平均60,000宗相若，反映住宅樓買賣仍暢旺。

根據中原資料，截至上週二（12月22日），2020年二手私人住宅買賣登記錄40,392宗及3,474.1億元，按年升12.5%及10.6%。預測全年金額3,560億元，創歷史第三高。

同樣，一手私人住宅買賣登記按年跌28.9%及24.6%。估計全年約15,100宗及1,740億元，宗數將創2013年後七年新低，金額將創2015年後五年新低。主因是受疫情所累，發展商放慢推盤。

由於香港樓價有金剛不壞之身及全球大量化寬鬆政策（QE），市場對資產保值渴求；加上本港按息處歷史低位，疫苗使用與內地通關等利好因素。重中之重更是供應永遠追不上需求，造就好友看好明年樓價向上。

其實與樓價下跌的相關「字眼」曾絕跡十多年，破產數字、負資產、銀主盤等再次出現於媒體吸引眼球。究竟香港住宅樓價是不跌神話，還是壓倒駱駝的最後一根稻草？

2020年本地樓市3大關鍵詞

1. 蝕讓沽貨

雖然樓市偶有蝕讓，但首十個月賣樓蝕讓沽貨只有294宗，佔已知登記金額成交量2.5%，整體情況不算嚴重。不過，每當蝕讓個案出現均為豪宅市道帶來暗湧。

例如，紅磡昇御門錄四房單位以2,565萬元成交，持貨六年賬面已蝕逾65.4萬元，若計入「辣稅」虧損逾683.5萬元。

又如何文田半山壹號一個連天台三房特色戶，實用面積1,604方呎，以4,050萬元沽出，呎價25,249元。原業主以一手買入賬面虧損約648萬元。

另外，港島方面，新世界旗下西營盤瑧蓺現首宗蝕讓，一個200平方呎開放式單位，大減價115萬元，以585萬元成交，較買入價跌5%，賬面蝕32.8萬元，若計使費及佣金實蝕58萬元。

此外，香港仔南灣2座中層單位，持貨不足三年，以4,400萬元沽出，呎價約24,500萬元。原業主以5,385萬元購入，賬面貶值985萬元，並要付10%額外印花稅。

所以，買樓必賺金科玉律非一成不變，甚麼投資最終都是持貨力考驗。

2. 跌穿萬元

2020年不少新盤呎價動輒近20,000元，不論是位於大圍或將軍澳日出康城、天水圍Wetland Seasons Park、屯門帝御•金灣、大圍柏傲莊，一開盤都售出全盤超過90%，賣個滿堂紅。

其實不少二手指標屋苑呎價已「回到過去」，不少更跌穿萬元水平，新界有多個屋苑跌穿五位數，如天水圍嘉湖山莊多次跌穿萬元，新近640平方呎單位減價至600萬元，呎價只需9,375元。

此外，早前國泰大裁港員工5,300人，令東涌區樓市跌入愁雲慘霧，放盤量大增，東涌映灣園實用呎價多次跌穿萬元，例如三房單以915萬元沽出，呎價跌至9,561元。

跌勢非個別地區，位於荃灣荃威花園及深井麗都花園，呎價分別跌至約9,672及9,839元；連老牌屋苑美孚新村呎價都跌至萬多元邊緣。對於有意「上車」人士可能是「福音」，帶來更選擇。

3. 滿街吉舖

香港經濟以消費主導，旅遊及零售業仍是重要一員，不過疫情已打殘這兩行業，舖價及租金叫座力曾是經濟表現寒暑表，現今人人居家工作，令網購大行其道，間接令本地吉舖大增。

有持貨力的大家族業主忍痛掉空吉舖亦不劈租，以免影響舖位市值，而急於出租收錢的業主情願劈租。

以銅鑼灣時代廣場一帶的羅素街為例，已有多間吉舖及一間短期租約地舖。 短租舖位原本由美國護膚品牌租用，市傳租金由70萬元大跌至10萬元，現由電子產品配件店承接，毗鄰不少地舖租金跌幅達9成。

為了救市，政府於2020年11月施政報告宣布「減辣」，豁免工商舖繳付雙倍印花稅，希望透過刺激成交量，令價止跌回。此舉是否只造就蟹貨業主鬆綁？最終減辣效力，仍要觀望。

2021年本地樓市2大關鍵詞

踏入了2021年的香港樓市，受制「辣招」，料仍由新盤帶動，估計逾13,000萬個新盤可推，大多位於元朗、屯門等香港西北地區，焦點新盤有新地位於西鐵元朗站的鐵路項目，以及信置位於錦上路項目，以及啟德區多個重點新盤。

居屋2020推出7,047個單位，錄大額超購，向隅人士仍未失望，因為居屋2021（預計涉及東涌、石門及啟德等地）陸續有來，料提供單位不會少過2020年。

1. 移民

移民 2021樓市升或跌？市場意見眾說紛紜。不過，「移民」這個關鍵詞左右了樓市前路。

根據中原資料，2020年11月二手住宅放盤按年大升44%至26,000萬伙。 其中多少物業會保留收租，還是要錢不要樓，目前難以評估當中影響。

移民英國BNO簽證安排在2021年1月底開通，在BNO「5+1」方案公布後，短短四個月已逾2,000名港人移居英國。 而據英國資料，估計2021年香港人以BNO移居當地約有15萬至20萬人，甚至官方內部估計最終移民數字為30萬人。

以上數字還未計及澳洲、加拿大及其他東南亞國家，確實不容小覷這波移民潮，對樓市造成的威力，甚至信心危機。 在經濟前景不明，政治低氣壓下，風雨飄搖中難料多少港人決心移民賣樓離場。因此，要觀望這關鍵詞在2021至2022年如何發酵。

2. 物價

另一個關鍵詞就是「物價」。香港已連續四個月通縮，不過，通縮或低通脹可能只是短期現象，因為全球疫情出現第N波，不少消費力被壓抑。

但隨著疫苗出現，近月不少原材料如石油、銅、鐵礦石、糧食價格已回升，除了因各地再封鎖令供應鏈不穩外，同時需求復甦，供應未必跟上；加上全球大量寬，已令商品及食品價格向上。

因此2021年或以後日子，物價走勢會否大為波動，要拭目以待。是出現通脹「後抽」？還是物價見底回升？ 如果通脹持續高企，全球利率不得不由低位拉升，若是如此在利率週期重新向上下，明顯對樓價不利。

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