樓市兩極化的科學與藝術

你好，本人想趁今次政府「加辣」，上車買樓。最近見市場成交很奇怪，有些劈價成交，又有些破頂成交，點解會咁？唔係應該要跌咩？點解會出現咁兩極化局面呢？之後會升定跌呢？

讀者Karl Chu

文：1% Anthony物業買賣不只是科學，也是藝術！「幾時加息？」、「加幾多？」、「供應量增加幾多？」「『辣招』壓抑了多少購買力？」、「對樓價有乜影響？」

幾乎每天都有朋友問類似問題，筆者理解，不少朋友們、專家們，都希望從一些宏觀的經濟數據之中找出玄機，準確預測樓價升跌。希望成世不出手，一出手就可以在最低位買入，在最高位賣出，賺取豐厚回報，從此幸福快樂地生活！

可惜事與願違，不同專家，有不同預測，甚麼十年一個週期，甚麼兩年是最佳買樓時機等，都不知信得誰，仲未計轉軚！

例如今年年初，全城唱淡，筆者力排眾議，呼籲戰友把握機會撈底，未到一年已反彈逾兩成。

賣樓買唔返

到了年中，英國「脫歐」公投；加上抑壓已久的購買力爆發，全城轉軚唱好，死未？！

如果年初誤信分析，將自住樓賤賣，租樓住住先，等樓價跌再買返，可謂血本無歸！

科學化、數據化的分析固然重要，然而在同一個數據基礎上，每個人都有自己的看法，有人賺得多，有人賺得少，甚至有人蝕錢，這就是藝術。

劈價？有人減價賣樓，是科學分析。

「辣招」推出之後，很多人期望樓價會大跌，分析員的理由相當充分，由於投資需求下跌，甚至自住的買家都會觀望，再加上未來供應增加，美國又將會加息，樓價應該會下跌，這正是科學化分析。

確實有業主減價平賣，可能因為等錢用，此刻需求減少，確實難賣，必須要減價；又可能因為他們相信科學分析，擔心自己的資產會大幅貶值，被分析員、代理嚇得兩嚇，就將單位賤賣。

破頂？有人高價賣樓，是藝術分析。

近日有新聞指大圍金獅花園成交呎價達14,000元的高位，年初筆者呼籲把握機會撈底，多位同學買入呎價10,000元甚至更低，短短幾個月賬面就勁賺40%！

科學化分析結果，樓價應該跌，點解唔跌？之前筆者的文章提過，今次「辣招」太辣，如果你有兩層或以上物業，賣走其一，將來再買，要付15%重稅計埋買賣成本，跌兩成都補唔返！

講真一層細價樓300至400萬元，就算跌，跌得幾多？30萬元？50萬元？現在賣樓，你可能可以賣貴幾十萬元，但係買唔返，要錢？定要樓？於是有很多業主情願封盤不賣，除非有滿意價錢。

買家急於買樓，或者唔識買樓，業主知道以後買樓難，態度強硬，就形成了高價成交。買賣的行為，業主與買家的想法，很多時候跟宏觀經濟沒有太大關係，不要視為理所當然，這就是藝術分析。

最終樓價升定跌，要看買賣雙方的心態，那一方較強。雖說未來供應增加，但看看中資財團搶地情況，你覺得會平賣嗎？筆者預期，信心薄弱的業主不多，筍盤很快被掃光，到時又會出現乾升格局。

1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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