樓市「價量背馳」 宜加速去庫存振樓市︳布少明專欄

雖然最近樓市交投熱度未減，但樓價依然疲憊，卻是不爭事實。「美聯樓價指數」上週一（3月24日）報126.28點，已創逾8年半新低。
目前樓價仍然波動，並與樓市成交量、租金走勢及香港股市均出現「背馳」的情況。
當下樓價偏離常軌持續疲軟，主要緣於兩大因素掣肘，包括一手「高庫存」及市民對經濟前景信心仍然不足所致。
值得關注的是，雖然短期供應充裕，但中長期一手庫存量已有高位回落跡象，去年第四季現樓貨尾量，升至27,000伙的紀錄新高。
數據顯示，未來三至四年一手供應（包括已批出土地可隨時動工（熟地）、已落成未售出單位數目（現樓貨尾）、建築中未售出單位數目）於去年第四季合共錄10.7萬個單位，連跌三季並創五季新低，比起去年第一季11.2萬個的紀錄高位，減少約5,000伙。

隨著賣地減少，相信未來一手私宅潛在供應或見頂回落，長遠為樓市帶來支持。

負溢價有所收窄

另一個積極訊號是，庫存回落令新盤定價與二手樓價的差距漸漸縮窄。
根據美聯物業研究中心資料，今年首季（截至3月24日）新盤溢價錄得負8.6%，雖然是連續第11季出現「負溢價」，即新盤開價低於同區二手價，但已經較去年次季錄得負12%的季度最大紀錄後有所收窄，估計未來亦有機會再度收窄，舒緩二手樓價下跌壓力。
眾所周知，近月發展商投地意欲減，拖累庫房收入大跌，所以政府如果想樓市加快復甦，從而間接刺激庫房收益，繼續加大「搶人財」計劃的力度，以吸引更多資金來港買樓及加強發展商投地力度，絕對事在必行。

至於實際方法，可以考慮的方向包括：其一，為投資移民「拆牆鬆綁」，個人建議「投資移民」全面放寬至任何樓價的物業，並將樓價全數計入投資額，鼓勵買樓可以移民。
其二，放寬印花稅延至交易完成後才需繳付，讓置業人士有更大的彈性來運用資金；最後，讓兩地居民可以靈活調配資金在兩地購房，可更便利更多內地專才高才落戶香港。