樓市跌幾多無人知 剛入市上車 撻訂隨時變雙失 | 理財個案 | 理財解碼
撰文： 1%Anthony ｜圖片：istock、新傳媒資料庫、unsplash
Anthony Sir：
你好，我剛剛買了一個單位，幾個月前高位的時候同類型的單位大約成交620萬元左右，早兩星期跌至560萬元，我見跌了60萬元，覺得很抵，一時衝動就買了。看情況我似乎是買早了吧！樓價應該還會下跌，如何是好？如果之後再跌，那怎麼辦呢？有親戚叫我撻訂，等樓價再跌落去再買，是否值得這樣呢？
林先生
筆者同意今次樓市下跌，仍未見底！
最少到目前為止，仍未見到見底訊號，例如新樓盤不願平賣，展銷廳場面冷冷清清；又例如二手市場，業主仍然未見有大規模劈價，各大屋苑成交仍然一片死寂。
過去兩年，樓市升了很多，由2016年的底位，到2018年的高位，樓價升了四成多，現在樓價才下跌約一成多而已，調整仍未足夠，未來幾個月或會再試低位。
買了樓，是否應該撻訂？筆者認為又無必要！
首先，從正面角度看，你已經比之前高位追入的朋友買平一成！
樓市跌幾多無人知
雖然未來仍然有機會下跌，但相比之前高位買樓的朋友，你已經買便宜了60萬元，比上不足，比下有餘。
幾時見底？其實各界學者專家只是根據資料及自己的分析，簡單說，即是大家都係靠估！沒有人可以預知未來，尤其是今次跌市某程度上是受到外圍，特別是中美貿易戰影響，誰知貿易戰何時打完？
其次，即使樓價再跌兩成，對你的影響亦不大！ 由於這是自住單位，不會用來收租，更不會用來炒炒賣賣，目標是長線持有，住得開心安樂，即使買貴些少，其實對你的影響不大。
即使再買貴100萬元，只是每個月供多約4,000元而已，當中大約有一半是本金，即實際多付約2,000元利息。
亦有不少網友擔心樓價下跌，銀行會追回差價，甚至call loan。
之前筆者曾經問過好幾位banker，據他們說，只要業主願意乖乖地每個月準時供款，只是一個細單位而已，貸款額才幾百萬元，就算銀行真係唔掂，也不會Call咁細筆數啦，不如直接Call幾個大戶好過。
第三，如果樓價不再下跌呢？
現在撻訂，即時損失1成訂金，即56萬元，還要賠償雙方佣金，雙方各1%，即是2%，即約11萬元，加起來就是損失66萬元了。
如果真的選擇撻訂，等多幾個月等到樓價再便宜才買，是否真的可以賺回這66萬元？
如果樓價真的再下跌20%，但撻訂的成本最少都要12%，只是賺到8%，還未計算業主有機會追差價，是否值得？
再者，正如前文所說，每個人對後市都有不同的睇法，是否真的會繼續下跌兩成？實在不得而知！
如果撻訂之後，樓價不再下跌呢？甚至低位反彈呢？除了撻訂成本，還是買貴樓，豈非雙失？ 既然不買也買了，筆者建議以不變應萬變！
根據過往幾次的經驗，下跌週期，幾個月就過。如果你仍然有人名有資金，可以考慮再買多間，分注投資。 如果沒有，則可以考慮先做好今次交易，下一次跌市的時候再戰江湖。
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德福花園呎價僅逾1萬 得寶花園跌穿400萬 新界樓又如何……
朋友： 呢排好多劈價新聞！
筆者： 係呀！快啲出去睇樓啦~~
撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
朋友： 會唔會仲有得跌呢？
筆者： 當然啦，跌市啱啱開始咋！
朋友： 咁點解咁快去睇？
筆者： 而家唔睇定，機會嚟到點夠人快？
朋友： 係喎！邊度劈得勁呀？咩樓劈得多？
幾個月前代理說：「唔創新高，買唔到樓！」
今天代理說：「唔減價，賣唔到樓！」
市場氣氛變得很快，幾個月前每天都是創新高的新聞，絕大部份的專家學者一致睇好，不到幾個月，全城睇淡，每天都是劈價新聞。
不過走到前線，目前還未算是恐慌性拋售，所謂的劈價成交，暫時仍然是個別例子，例如不久前有報導說九龍灣德福花園，有個低層單位劈到500萬，呎價僅逾1萬，其實是一個地下單位。
近日一個得寶花園成交跌穿400萬，筆者親身睇過，其實是一個一樓單位，還有一個後門出去污水渠滿佈的公家平台，一般買家都唔敢買。其他正正常常的單位呢？
叫價、成交價都有回落，與高位比較大概回落了一成至兩成，視乎個別樓盤而定。
首先爆出劈價新聞的，當然是幾個最大的屋苑。
例如沙田第一城、嘉湖山莊等，由於伙數比較多，對於跌市會比較敏感，再加上知名度高，備受大家關注，記者朋友當然搶先報導，劈價新聞自然搶先瘋傳。例如沙田第一城，細單位在高峰時叫價超過600萬，最近見報導說500萬就有交易。
至於嘉湖山莊，兩房之前賣到接近600萬，最近代理報盤，大約450萬左右就有交易，跌幅逾100萬，至於三房跌幅亦差不多，算是跌得比較利害。
同樣是新界東及新界西…
尤其是一些之前炒得過熱的上車屋苑，跌幅較大亦是正常，例如同是沙田區的河畔花園，高峰時呎價高見2.2萬，比質素相若的港島樓還要貴，難以理解，今次當然亦要作出相應調整，或者可以叫做消化，即使成交價大幅回落，呎價仍然高企1.8萬。
至於新界西的戰線，有報導說東涌屋苑劈價甚狠，呎價跌破1萬，不過睇成交都係比較大的單位，至於細單位呎價仍然守得住。另外元朗區的一些半新屋苑，例如Yoho Town、尚悅等，陸陸續續都有不少劈價新聞，也收到一些代理的減價報導，可以留意。
至於市區方面，劈價新聞比較少…
尤其是一些舊區，單幢物業好似仲未識得點反應，或者因為大部份貨源都在收租投資者手上，所以未見顯著回落，不過市區單幢樓的生態就是這樣，升又升得慢，跌又跌得慢，要看之後的發展。
東九龍屋苑較多，跌幅比較多，除了剛才提到的九龍灣，將軍澳及康城亦不時有劈價新聞，最近收到比較多的是康城的大單位。
西九龍方面跌幅相對比較少，筆者現時住的九龍站，冇乜業主肯大劈價，成交很少。至於奧運站，叫價亦有回落，但不算狠。
至於新樓，發展商更加唔肯減…
跌市唔肯減，自然會滯銷，所以近期很多新樓盤都賣唔晒，部份甚至可以用冷清來形容。
唔想減價，唯有推出其他優惠來吸引買家，開細則固然是不二法門，但最近好多細則都賣唔出，發展商唯有用其他方法應對，收到代理報來，部份樓盤呼吸Plan重現。
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有一個自住單位 一個收租單位 樓市氣氛差 現時應否賣樓？
【樓市】近日樓市氣氛差，劈價消息一單接一單，讀者有一個自住單位及一個收租單位，想知應該先賣樓，還是日後等待經濟好轉時再買嗎？
撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
Anthony Sir：
近日樓市氣氛差，劈價消息一單接一單，很多分析員說貿易戰、加息才剛剛開始，香港經濟還有一段長時間會受到影響。
我擁有一個自住單位，及一個收租單位，應該先出售，日後等待經濟好轉時再買嗎？
另外，我有一位朋友，他只擁有一個自住單位，他想先出售，然後租樓住，等待樓價跌定了再買。請問我們的想法好不好？有無著數呢？
陸先生
賣樓最佳時間已過
賣樓的最佳時間已過去了，筆者今年已出售了三個單位，全部創出當時屋苑呎價新高，於7月、8月、9月各出售一個單位。
當時樓市氣氛熾熱，不少朋友、網友笑筆者傻：「為何心急出售？仲有排升啊！」
惟筆者當時感覺會見頂，樓價實在升得太多，回報嚴重偏低，是時候要做一次較深的消化調整。
於是出售了三個單位，最後一個是在9月初收尾數，甫收到尾數，樓市便轉勢。
樓市轉勢
樓市轉勢，羊群都躲起來了，成交嚴重偏低。
多個屋苑捧蛋，即使想賣樓，都未必有人會買；
就算有人肯買，很多時候會大幅度劈價，因此先做好心理準備，你想面對這個情況嗎？
自住單位不應賣
如果只有一個自住單位，不應出售。
正如前文所說，現時賣樓，難以賣到好價錢。
在現時的按揭制度下，銀碼愈大的單位，按揭成數便愈低。
例如售價800萬元的住宅單位，最多只可以借入六成，即是需要四成即320萬元首期，普通一個打工仔哪裡來幾百萬？
很多時候是靠出售物業後套現，賺取樓價升值換取而來，若賣不到好價格，會否影響將來換樓？
其次，時間上可能會出現「三輸」！
首先，賣不到好價格，輸賣價。
第二，賣樓後租樓住，再輸租金。
第三，亦是最慘的情況，現在低價賣樓，放盤連同成交期隨時要三個月至半年，一旦成交後取回資金的時候，調整已經完結。
「三失」業主
樓市反彈，買入價比現在更貴，怎麼辦？
再輸買入價！屆時便是「三失」業主了！
至於擁有超過一個單位的業主，可以因應自己的財政及心理狀況而作決定。
作為投資者，筆者不會在此時此刻賣樓，要賣的話幾個月前應該賣。
不過，如果你的財務狀況出現問題，例如公司受到貿易戰影響，生意不理想；
或工作不穩定，公司有裁員的可能性；
又例如你是保守投資者，凡有市場波動都會「食唔安、瞓唔著」，令到自己身體狀況很差。
總言之，在財政或精神上感受到壓力，便可考慮先出售一個單位套現。
以往沒有「辣招」，筆者與前輩都會如此，當市況「唔對路」，先賣幾間止賺套現，待市況明朗再入貨。
然而，現在有15%印花稅及銀行壓力測試等措施，賣了可能買唔番，可以先賣一個單位，應付當前情況。
財務穩定可先轉售為租
如果財務穩定、心態正面，可以先轉售為租。
事實上，在「辣招」護航下，因為賣了買唔番，所以很多業主不願意賤賣，情願轉售為租，以待市況好轉再賣，或「叠埋心水」長收租。
只要業主不肯減價，發展商不肯減價，相信調整期不會長，捱過了就會海闊天空。
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