「樓奴」的退休準備 想用逆按揭自製長糧 取決於要唔要換手上層樓｜安東尼
「樓奴友人」聽後便問筆者：「為何自住物業不能計作退休資產？」筆者回應：「有兩個原因；第一，物業要扣除按揭餘額後的『資產淨值』，才是物業的真正資產，所以物業市值會高估你退休的資產；第二，若自住物業資產淨高達500萬至1,000萬元，亦足以作逆按揭之用，又何須要投資基金或股票呢？財務顧問也沒有理由叫你投資他們的基金。」
撰文：安東尼｜ 圖片：iStock圖片、新傳媒資料室
筆者認為友人雖不是富貴人家，但想過平凡退休生活問題應該不大，因為其資產淨值較一般租樓自由人高。
「租樓自由人」比較「樓奴友人」
從圖表一所見，比較「租樓自由人」和「樓奴友人」（假設兩者收入、工作和家庭狀況都相同）。
由於「租樓自由人」多年來享受租樓自由的空氣，所以省回約100萬元的首期和其他買樓費用，其現金存款較「樓奴友人」多約100萬元。
相反，「樓奴友人」於2005年置業時，付出這100萬元後，現在現金儲備僅剩餘100萬元。 事實上，「樓奴友人」的自住物業雖然並非豪宅，但也不是舊型樓宇，是港島市區30年樓齡地鐵上蓋物業，資產質素不過不失，相信10年後仍可以將其自住物業抵押，作逆按揭（安老按揭計劃）之用。
以香港按證保險的營運的「安老按揭計劃」網頁指出，逆按揭要等到55歲才可申請。筆者估值計，屆時「樓奴友人」，應該早已還清50萬元的按揭欠款。 假設10年後物業估值升至800萬元（10年升6%很保守的估計了），由於到時樓齡只是43年，合乎50年或以下的要求。
所以，若「樓奴友人」揀選「浮息計劃」（現約2.75厘），便可以終身每月收取13,200元過世，又可以同時繼續「自住」物業，毋須交租金。
既然「自住物業」能夠做逆按揭之用，那些財務顧問在計算客人退休資產時，就要把「自住物業」的價值，計算在退休資產內。
事實上，從圖表二可見，申請人可選擇10年、15年或20年的固定年期，或申請人有生之年內借出款項作維修支出。
年期愈短每月獲取金額愈高
一般而言，年紀愈大及支付年期愈短，每月獲取的金額則愈高。 倘若就同一筆安老按揭貸款而言，兩位借款人可收取的每月支付款項金額，將較單一借款人為少。
逆按揭看似不錯，但「樓奴友人」卻認為每月13,200元的年金，其購買力會隨著年月（因通賬）減退；加上本身自住的港島區地鐵上蓋樓齡偏高，以致樓價未來增長幅度會放慢。
若「樓奴友人」想延遲10年退休（即20年後），屆時樓齡便超過50年的限制，擔心無法敘造安老按揭。筆者也十分認同這個憂慮。
有見及此，「樓奴友人」已計劃「換樓」，將現時港島區地鐵上蓋的30年物業賣出，於市區地鐵沿線買入約1,100萬元、居住面積稍大的私人物業單位自住。
換新盤提升物業價值
目前「樓奴友人」已盯上交通方便及未來九龍中商業區的啟德新樓盤，希望趁壯年時換樓，令退休時的自住物業更值錢，在申請逆按揭時，所得年金便可以更高，有望跑贏通脹。
「樓奴友人」表示：「啟德的城市計劃不錯，私人樓盤間格沒有窗台又實用；加上地鐵屯馬線即將通車，其後沙中線更可以由啟德站直達灣仔及金鐘；不少政府部門也會搬到啟德的辦公室，令該區變成九龍的太古城，我預期啟德的升值能力不錯！」 筆者聽後覺得友人頗有道理，在寫完本文後便會深入研究啟德區的潛力。
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