2022年樓價再升3%？萊坊：睇好新界大西北、內房債務不會骨牌式倒牌！

撰文：經一編輯部｜ 圖片：萊坊、中新社

大灣區樓價跑嬴一線城市

董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，中國內地住宅市場表現在未來12個月主要受三大因素影響，包括經濟下行風險增加、中央政府對各城市的住宅調控力度和債務問題。

由於2021年內地經濟在疫情大致受控後迅速增長，但最近受到生產成本物價上升及生產力下跌所帶來的「類滯脹」風險升溫，預料2022年的GDP增長勢頭將放緩。

王兆麒指出，在中央可能有限度地放寬房控的憧憬下和債務問題不大機會出現系統性危機下，2022年內地一線城市的樓價仍有希望錄得溫和升幅，預計升2至3%。至於大灣區受國策支持，住宅樓價有望跑嬴其他城市，升3至5%。

內房債務不構成骨牌效應

萊坊認為，內房債務問題只屬個別事件，即使個別房企面臨資金問題只短期現象，更不代表整個行業均受影響。相信具實力的內地發展商將會繼續來港投資。

王兆麒分析，內房債務問題不會造成骨牌效應，不擔心出現金融危機。原因是不少發展商資產較為優質，相信售價不是過份進取，一般都會有承接。

由於本港項目發展步伐相對緩慢，內地發展商較傾向發展住宅和中型規模項目，另外住宅和市區重建的風險較低，相信內房較積極參與強拍項目。

豪宅樓價全年升最多5%

香港住宅市場方面，王兆麒表示，今年香港住宅樓價錄得自2019年來最大的升幅，雖然樓價在8月破頂後略為放緩，但仍在歷史高位徘徊。

萊坊估計，2022年一般住宅樓價會微升3%。考慮到香港豪宅市場購買力有部分來自內地，如果稍後通關會對豪宅市場幫助更大，預計明年豪宅樓價全年可升3至5%。

香港在未來12個月依然會維持低息環境，鼓勵更多買家上車或入市，但部分二手購買力將轉投一手市場。

萊坊預計，2022年的一、二手總成交量將回落至6萬至6.5萬宗，其中一手成交佔3成。「北部都會區」概念主要增加長遠房屋供應，而短期內會刺激新界西北樓價上升和更多在附近改劃住宅的項目，預計2022年補地價金額與官地拍賣金額的比例會創自2015年的新高。

倡補地價計劃擴至農地

對於香港土地供應展望，萊坊專業服務董事總經理陳致馨認為，鑑於近年官地供應有限，政府可將「標準金額」補地價計劃擴展至農地，並調高目前農地的原有價值以提升發展商參與的誘因。

此外，亦可延伸該補地價機制至新發展區，包括洪水橋/厦村、古洞北以及粉嶺北，以加快北部都會區的發展步伐，增加土地及房屋供應。

萊坊建議政府降低強拍門檻以釋出更多土地資源及加快市區重建。政府可考慮降低現時9成門檻至8成；樓齡50年或以上的物業的8成門檻減至7成；而逾60年樓齡以及單位總數超過500伙的物業可調低至最少6成，令業主有更大動力申請重建。

寫字樓「再中心化」

近年疫情時代興起「在家工作」，隨著疫情回穩，中環寫字樓租賃需求回升，寫字樓「再中心化」的跡象愈來愈明顯和業主積極填補空置寫字樓的決心，導致中環空置率下跌及租金水平持續上升。

萊坊執行董事及香港區商業部主管劉柏汶指出，中環整體寫字樓租金跌幅放緩，今年首11個月的累積跌幅少於3%。展望明年，香港島的甲級寫字樓租金有5至10%的升幅，當中以中環、金鐘和灣仔的升幅最顯著。

外界普遍認為疫情和實行「在家工作」會影響寫字樓的吸納量，但根據萊坊報告，約7成的香港企業表示在未來三年考慮增加寫字樓租用面積，可見寫字樓空間對香港企業的重要性並沒有因疫情而發生大改變。

投資者對寫字樓有保留

萊坊大中華區投資部主管胡孝直認為，今年整體投資氣氛轉好，投資宗數由2020年的97宗，上升至年初至今的136宗。投資市場暫錄得約700億港元成交，以全幢工業物業和零售物業的佔比最大。當中，酒店物業交易在今年的第三和第四季勢頭強勁。

由於寫字樓未來供應較多和回報有限，投資者對買入全幢寫字樓仍有保留。展望明年，相信基金/私募基金、住宅、數據中心、酒店等類別將最受到投資者追捧。預計內地發展商會因融資情況而出售物業，增加市場的供應。

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