專訪 最強地產分析員蔡金強 揭樓市調整路線圖 樓市最少跌12% 最佳上車時機係…… | 香港樓市2018
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料庫、unsplash、中新社
最強地產分析員蔡金強： 香港樓價跌至2020年
今年8月開始樓市升勢逆轉，有「最強地產分析員」美譽的蔡金強估計，今次樓價調整時間約為半年，直至明年初跌足12%至15%後才會反彈或橫行。
然而，倘內地經濟硬著陸，整個樓市下行週期要直至2019年底或2020年初始會結束。
蔡金強以往任職花旗環球金融，多次獲得最佳分析員獎項，他自2009年至2017年期間看好樓市，協助客戶食盡樓市及地產股的大浪。今次邀請他接受訪問為樓市把脈，實為不二之選。
今年8月6日至12日這個星期，CCL收報188.64點的歷史高位後，香港樓市展開調整。從9月中至今，CCL更連跌七週，最新報180.4點，較歷史高位累跌4.4%。
蔡金強估計，由第三季開始樓市連跌6至8個月，今次樓價調整幅度達12%至15%。
根據坊間的分析套路，加息不利樓價後市走勢。惟根據蔡金強的觀察，加息和樓價走勢的相關性，反而不及股市和樓市這麼密切。
現時樓市已經變成金錢遊戲。隨環球中央銀行瘋狂印鈔，撇除自住用家外，現時樓宇貨源已經盡入強者手中，由賺取豐厚花紅及工資的金融界從業員取代了廠家成為樓市的主要投資者。
這些金融才俊動輒持有多個物業，租金足以彌補加息影響，可能要連續加息七、八次他們始感覺到加息的壓力。 按過往美國聯邦儲備局加息慣性而言，一年加息四次，每次加息0.25厘。換言之，要在兩年內加息2厘始會對這班投資者構成負擔。
相反，樓價對於股市調整更為敏感。如果將恒生指數和CCL比較，當股市出現顯著調整，樓價亦會同步下跌。
1997年亞洲金融風暴、 2000年科網泡沫爆破、2008年金融海嘯及2015年「港股大時代」結束，均見樓價調整（見圖一）。
明年1月恒指見23,000點
由此路進，年內恒指較歷史高位累瀉最多8,943點，導致CCL由8月上旬開始由升轉跌。 雖然本週恒指升2.3%，惟蔡金強認為恒指調整尚未完結，估計明年1月恒指會跌至23,000點，因為港股遇上強美元週期這個不利因素。
他直指今次市況和1998年相似，恰巧當時也遇上強美元週期。 回顧歷史，1998年上半年美元指數升穿100點關口，同期恒指則由11,926點展開跌浪，直至8月才完成調整。
由此可見，美元走勢和港股形成背馳。原因是港股作為新興市場的一部分；當美元強勢，新興市場須調整匯價或資產價格以保持競爭優勢。
回看今日市況，美元指數也無聲無息升穿97點關口，港元匯率受制聯繫匯率制度而動彈不得，恒指自然有調整壓力。
如果根據上述股、樓同步下跌理論，蔡金強提供兩個樓市走向情景。 第一個情景，由現時至2019年初香港樓價先跌12%至15%，預計第二季初步企穩，內地經濟「大步檻過」，之後樓市橫行整固半年也不會出現強力反彈。
至於第二個情景，由香港樓價同樣先跌12%至15%計，如果出現反彈， 最終因為內地經濟硬著陸，屆時香港樓價再跌30%、40%，可能要到2019年底至2020年初才會完成調整。而最佳入市時機為2019年年底。
發展商不會劈價賣樓
倘內地經濟出現硬著陸，樓價要跌30%至40%。
惟調整不會演變成樓價由跌60%至70%。 因為香港始終缺乏供應，至少要興建兩個新市鎮，始滿足60萬至100萬人的居住需求。
惟政府從1988年開發將軍澳新市鎮後，時至今日再沒有開發新市鎮。 蔡金強指出，前特首梁振英任內每年新屋供應由18,000伙至20,000伙單位，幾年之後形成比較好的供應向上趨勢。
他反問：「（林鄭月娥上場後）點解新屋供應得番14,000伙？」 一手樓供應有限，惟亦要關注發展商的財政實力，會否形成連橫劈價的惡性循環？
近日無疑有部分發展商下調貨尾售價，如由麗新發展（00488）及由已故新鴻基地產（00016）前主席兼行政總裁郭炳湘創辦的帝國集團共同發展的藍塘傲，近日下調12伙貨尾售價5%至14%。
蔡金強指出，特首林鄭月娥提出實行空置稅，為近月樓價下跌的原因。惟發展商已將空置稅部分負面影響消化，寧可將貨尾單位轉售為租也不要急急出售，例如元朗Grand YOHO貨尾考慮出租。
蔡金強如數家珍般比較不同發展商的財政實力。「新地擁有比較多土地儲備，一年租金收入達200多億元（見圖二），即使賣樓收入較低也可以支撐一下。
長實集團（00001）在港土地儲備不多，由『四叔』李兆基掌舵的恒基地產（00012）也不會劈價。」
內地硬著陸
事關在過去十多年間，發展商的大股東已經組成資產規模龐大的家族辦公室，或另行經營其他產業。 例如李兆基個人坐擁資產規模達數以百億元的投資組合，而李嘉誠則透過維港投資（Horizons Ventures）投資初創公司，屢有斬鑊。 蔡金強坦言，好難想像實力雄厚的發展商要劈價賣樓。 即使發展商不劈價，內地經濟會否硬著陸也難以預料。 蔡金強坦言不能排除這樣的可能性。
內地經濟經過十多年的增長，始終有爆煲的風險。 不過，倘內地經濟硬著陸，蔡金強認為今次會加速內地富豪將資金轉移至包括香港在內的境外房地產資產，他們投資港樓取向是港島及九龍的核心地段及購買新樓。
當然香港人最關心樓市何時減辣，據蔡金強從金融管理局總裁陳德霖言論觀察，相信金管局最多只會放寬按揭的限制。 蔡金強估計，樓價不跌15%，金管局也不會有所放寬。
由現時至2019年初樓價將會跌12%至15%， 屆時有機會放寬按揭成數限制。惟也不會撤銷額外印花稅等辣招。因為樓市要去到「大吉利是」的情況，如2019年樓價彈完再倒跌，政府始有機會在2020年上半年撤辣。 蔡金強分析完宏觀局面後，緊接下文將會邀得多位樓市教練為上車人士指路導航，並解答各類樓市疑難。
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