樓價持續下跌 實體經濟會愈來愈差嗎

你好！最近特首落區諮詢，聽見不少中小企老闆說現在經營環境很困難，是真的嗎？特首說會加大力度幫助，有用嗎？樓價持續下跌，會令實體經濟愈來愈差嗎？

讀者馬先生

很多人以為，樓價下跌，租金下跌，各行各業會更好；當經濟熾熱的時候，適當的調整，確實有利持續發展。然而在經濟下行週期，樓價持續下跌，只會拖跨企業和經濟。最近特首為新一份《施政報告》落區諮詢，不少中小企老闆亦反映同樣問題，其實豈止中小企？即使大企、巨企，同樣面對非常大的財政壓力，看發展商最近賤賣蝕賣物業就知道，幸好他們很多都是上市公司，然而中小企如何撐呢？

此刻，若樓價持續下跌，會拖跨經濟。原因有三。

（一）很多企業以物業作抵押貸款：在銀行的角度，最願意借的就是房產，又稱不動產，如是者，很多企業家都會用資產，尤其是物業做抵押貸款，可能是公司自用的寫字樓、廠房、商舖，甚至可能是股東的住宅。

（二）樓價持續下跌，物業估值大幅下跌，銀行大幅收緊信貸。

舉例當年閣下有價值1億元物業，可以借五成按揭，即是可借5,000萬元出來做生意周轉，當物業估值跌下四成，發生甚麼事呢？答案是資產價值是6,000萬元，借五成即是3,000萬元，之前不是借了5,000萬元嗎？多出來的2,000萬元，就成為Call Loan對象了。另外，還會Cut Loan，例如閣下的資產估值6,000萬元，原本可以借3,000萬元，但現在就只能借2,000萬元，借少了，利息也高了。

（三）2025年會比今年好嗎？今年不少企業都已經捱不了，需要倒閉。到經濟真正好轉時，都已經躺平了。舉例，曾經是世一的葵涌貨櫃碼頭，現在排名哪裏去了？至於國際金融中心，看看香港的股市和公開招股（IPO）情況再說；而國際創新科技中心，連深圳、北京都不做了。週邊的城市都在搶香港的生意，要做到世一已經不容易。

讓樓價回到合理水平

「香港人適應能力很強，香港企業戰鬥力也很強。與其一再強調加大力度幫助，不如讓市場發揮功能救市。」甚麼加大力度幫助？其實只是吊鹽水，倒不如直接救市吧！首先，要救活的是樓市，物業估值不能再跌了，讓物業價值回升到一個合理、可持續發展的水平。只要物業價值回升；加上減息週期開始，銀行自然「放水」，大半問題便解決。救活樓市後，資金就會湧入股市，金融業便有救，實體經濟才有救。