2019樓價料跌15% 4類物業投資價值欠奉 | 香港樓市2019
撰文：SmartED編輯部｜圖片：新傳媒資料庫、unsplash
2018年底、2019年初，位於觀塘的新盤凱滙熱賣，在短時間內銷售1,418伙單位，一手盤呈現春意盎然的「小陽春」之像。
湯文亮解釋，由於觀塘舊區重建有很多人得益，故凱滙推出時，有很多有能力置業的潛在買家對此垂延三尺。
新盤熱賣未必有小陽春
凱滙屬觀塘舊區重建項目，市場認為不及啟德發展區項目值錢。惟湯文亮卻認為抵買，原來凱滙開價較啟德發展區最貴樓盤平30%。
即使凱滙售價較啟德發展區樓盤高10%，他認為仍可以買。不過，當該盤累積銷量達逾千伙，他相信差不多吸納所有購買力。
湯文亮補充，當凱滙吸乾樓市購買力後，2019年就未必會出現「小陽春」。除非其他發展商減價，減價就會有「小陽春」。如果賣樓成績要直追凱滙，恐怕要大幅減價。
傳統上，過了農曆新年後，樓市才會出現「小陽春」。因為每年10月至12月為樓市「休魚期」，地產商往往減少推出新盤，貨尾也不會減價，甚至提高價錢。
另一邊廂，新年前夕公司向員工派發花紅。故在這段「休魚期」儲蓄一定購買力。
湯文亮指出，發展商過了正月十五，始會推出廣告催谷樓盤。
即使有報道指短期內有3,000伙新盤出籠，他估計未必成事。因為在農曆新年假期前夕，一般人用錢比較緊張，更遑論去買樓？
港大鄒廣榮亦指據政府統計數據，在上世紀80年代初，3月份升幅往往較其他月份較高。因為新年前，二手盤業主也不願開放單位讓買家參觀，故樓市成交轉靜。
紀惠湯文亮指出，由於凱滙熱賣，其他新盤及二手樓都門可羅雀， 倘凱滙售罄，樓市將會更為冷清。 置業人士也相當醒目，即使發展商開價「貴一貴」，置業人士也不會盲目搶貨，寧可等發展商減價。
發展商也不得不減價促銷。因為政府將會實施針對一手樓的空置稅，丟空半年就要徵收相當於樓價的5%。所謂小數怕長計，如發展商持有價值1億元的一手樓空置單位，一年就要繳納500萬元的空置稅。
湯文亮指出，屆時樓價會見真章，因為發展商對繳交空置稅感到心痛。如趕及空置稅執行前賣出單位，不但可以省卻5%空置稅，期間還可以賺取約2%的利息。
故面對空置稅，發展商也願意減價出貨。
隨發展商進一步減價，二手樓表現也不見得理想，湯文亮相信今年樓價會下跌15%。
不過，他以由差餉物業估價署編製的全港私人住宅售價指數作為香港樓價升跌的指標，而不是比較多人使用的中原城市領先指數（CCL）。
全港私人住宅售價指數網羅每月全港成交數據，截至2018年11月底止的全年樓價僅升3.9%（見圖一），湯文亮估計該指數全年樓價應該原地踏步或微跌。
亞洲地產蔡志忠指出，今次樓價下跌兩至三成機會比較微。香港樓價急跌的條件為香港人無錢，1997年高峰時全港錄得30,000億元存款，不過現時整個銀行體系有14萬億元存款。如果要樓價跌，必定是14萬億元存款全數湧至美國，屆時香港樓價一定跌。
因為他留意到10年期美國國債孳息由超過3厘，跌至2.5厘水平，相信美國加息步伐難以太快，對樓價有支持作用。而香港私樓供不應求問題也不會在短期內得到解決。
事實上，土地供應專責小組提議發展棕地、公私營合作發展新界私人農地、維港以外填海及局部發展粉嶺高球場，惟遠水難救近火。此外，中美貿易戰令美國加息空間有限。
鄒廣榮估計2019年樓價跌幅為10%以內，惟樓價將呈先跌後回升，估計會在上半年見低位。
慎防下半年銀主盤爆煲
不過，湯文亮認為樓價將會由頭跌到尾，力勸有意置業人士上車時間「愈遲愈好」，不用心急上車。 因為最佳的上車時機為2020年農曆新年假期後的「小陽春」，待空置稅威力發酵。
其實2019年樓市最大的隱憂是銀主盤，持有物業人士又有資金需要，借錢易過借火。即使不用抵押物業貸款，借款人也要簽名作私人擔保。倘最終不能還錢，也要賣樓還債。如2019年樓價真箇回落，銀主盤就有爆煲機會。
湯文亮相信銀主盤爆煲潮將會在2019年下半年出現。當樓價跌，借款人就不能再用物業借錢，最終會形成樓市危機。他指出2019年上半年這個危機開始發酵，下半年將會出現爆煲。
四類物業投資價值欠奉
紀惠湯文亮認為如非必要，不宜在2019年上車。惟不論投資者還是用家等候入市期間，可以做定功課，屆時覓得心水盤更為得心應手。故下文繼續邀得湯文亮及港大鄒廣榮分析各類物業的投資價值及揀樓的技巧。
物業可以大致分為豪宅、上車盤、劏房盤及車位，湯文亮認為四類物業均無投資價值。他指出，撇除博樓價升值，物業投資者不會買豪宅收租。因為豪宅租金回報率甚低，例如樓價數千萬元的豪宅，其租金回報率僅1厘多，還要代租客支付差餉及管理費。
此外，豪宅業主還要幫租客維修，更換冷氣動輒花費數萬元，惟每月租金僅80,000元。他笑言，買豪宅收租頗為麻煩，倒不如買股票更佳。
鄒廣榮補充，買香港豪宅就是看好內地經濟發展。因為香港豪宅主要買家為內地投資者。
如果內地經濟一沉不起，再受制於中美貿易戰；加上美國害怕內地崛起而不肯放一馬，恐怕內地經濟「唔會好得去邊」，繼而影響內地資金南下買豪宅的意欲。正如2018年內地經「港股通」渠道流入港股資金有所減少。倘豪宅缺乏內地資金支持，升幅極為有限。
跌市可吼新界屋苑
除豪宅外，一般人對屋苑樓樓價走勢甚為關注，因為這類屋苑既有自用需求，也有投資需求。鄒廣榮指出，屋苑樓設備齊全受歡迎；加上流通量大，容易買賣。惟要留意這些屋苑有樓齡老化的風險。
屋苑樓往往業權分散重建機會低，個別屋苑樓齡高達50年。鄒廣榮指出，倘再多住十年，會湧現維修問題。又例如太古城樓齡超過40年，惟該屋苑樓價較同區的住樓價普遍存在有溢價。
鄒廣榮解釋，買家會覺得個別屋苑有名牌效應可保值，故即使存在樓齡偏高的問題也放心購入。惟物業始終有其壽命，日後維持開支會愈來愈大，投資者入市前要考慮樓齡這個因素。
另一方面，隨交通改善，發展商也在新界發展大型屋苑，其售價甚至和市區屋苑不遑多讓。
鄒廣榮提及，當全港樓價上升時，市民搬入新界居住節省樓價開支，足以抵消增加的交通支出。惟當全港樓價下跌的時候，新界鐵路沿線的屋苑樓價跌幅較市區屋苑樓為多。
故當樓市轉升為跌時，上車客物色新界鐵路沿線的屋苑樓都合符邏輯。當然屋苑樓樓價不菲，亦未必可以從容負擔，有不少人就退而求其次買納米樓。
最低限度在樓市狂潮中，納米樓業主不用面對樓主加租壓力。
不過，湯文亮及鄒廣榮皆認為納米樓投資價值與實用價值欠奉。鄒廣榮相信年內樓價跌幅不多於10%，惟同期納米樓樓價會跌得更多。他指出，納米樓業主可能只是抱著先上車的心態始買入相關單位，本身並不想長期棲身於納米樓。如果樓價跌，他們未必想繼續持有這些物業。
車位收租有難題
長遠而言，納米樓的業主也有換樓需求，屆時會有沽盤湧現，變成納米樓需求少但供應大。
其實，納米樓並不是居住單位面積細這麼簡單，而是一層容納多個單位，惟升降機數目有限，故住戶上樓落樓都麻煩，高層住戶肯定不方便。
故鄒廣榮建議樓市用家盡可能不要買納米樓上車。雖然新一代對於空間的需求可能較以往低，惟這種轉變又未足以令納米樓有這麼大的需求。
湯文亮表示，如果有人要買納米樓，其實要阻都阻不到。
不過，買納米樓最大缺點是失去「丁權」，即失去首次置業豁免繳納龐大印花稅的權利。倘納米樓業主突然一夜暴富，足以買入第二層物業時，卻要支付15%印花稅。
以往樓市狂潮最多由市區樓蔓延至天水圍，惟近年樓市升浪更進一步波及車位。湯文亮不諱言樓市升浪最尾一轉炒車位，因為部分投資者認為資金無出路，寧願買車位收取租金。
不過，湯文亮作為物業投資公司的掌舵人，旗下擁有多個車位，自然洞悉車位投資種種問題。
因為部分租客「賴貓」，要勞煩員工打電話去追租，最後竟然是由租客母親代為交租。當經濟環境轉差時，部分租客可能會放棄養車，甚至霸著車位不交租。作為物業界老手的湯文亮亦坦言，面對如此情況，也未必敢於鎖車，以免租客愛驅受損而招致索償。
雖然湯文亮不鼓勵樓市用家在年內入市，惟他教路現時樓市性質已經從賣家主導市場變成買家主導市場，故有意入市人士不妨大膽還價。
因為現時幾乎單單成交價較叫價低100萬元，意味賣家叫價未必是成交價。如果有能力置業不用倚賴發展商提供的按揭計劃，更要買優質單位，高層及方向好的單位。
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