樓價租金有得減 買家租客有得揀｜香港樓市2019｜布少明｜樓市點睇

撰文：布少明｜圖片：新傳媒資料室、unsplash

反觀二手市場方面，在環球及本港經濟前景不明朗下，投資氣氛低迷，各大屋苑交投量以致樓價均有所下跌。 綜合美聯分行資料，統計8月12日至8月18日的一週，全港35個大型屋苑僅錄得25宗買賣。 雖然較前一週的15宗按週大增近67%，但主要是之前一週的數字太低的原故，事實上仍未及2月初涉及農曆新年假期一星期的26宗，是為今年第三低，繼續於低位徘徊（見下圖）。

失業率無大升跡象

樓價方面，美聯樓價指數最新8月7日至8月13日的一週報173.5點，按週下跌約0.2%，連跌三週，較四星期前亦跌近0.4%，比紀錄高位跌約1.9%。 筆者在專欄中常說，失業率高低其實是影響樓市的一個重要因素，因為人人有工做、自然供得起樓，住屋需求上升之餘，更不會出現因失業而要急賣樓的情況。

然而，政府統計處最近公布，本港5月至7月的失業率為2.9%，較上一期數字微升0.1個百分點，打破自2018年3月以來維持2.8%不變的紀錄。 不過，是次失業率僅是微升，仍處於歷史上的低位，在可見的將來也未有大升的可能，故暫時對樓市的影響有限。

樓價租金有得減

惟須密切留意的是，失業率上升的持續性，將成未來經濟的重要指標。 在本港經濟衰退氣氛瀰漫下，二手投資者膽怯，劈價個案頻現。 但是樓價回調的速度極為緩慢；反而由於不少業主轉售為租，帶動租務急速彈升。 事實上，租金與樓價關係一向密不可分，往往向著同一方向走。

鑒於現時樓市下滑，加上不少大型新盤入伙，放租盤料大增，相信二手樓租金難免同樣受壓。 租金跟隨樓價下跌，對用家及準上車客而言，無論是想入市還是「租住先」，均開始「有得揀」。 有市場人士憂慮，樓價會否開始大幅回調？筆者認為大跌機會不大，暫時無需過慮。

首先，樓價出現「災難性」地大跌兩至三成或以上，以往只曾於「亞洲金融風暴」、「沙士」及「金融海嘯」時見過，暫時未看到樓價會急跌至如斯慘烈的跡象。 另外，樓價向來由供求主導，綜合外圍及本地影響，相信第三季樓價回調幅度僅約3%至5%，低息環境及供應短缺等宏觀基本因素將繼續支撐樓市。