萬伙一手蓄勢待發 樓價5月可返去年高位｜樓市點睇

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：unsplash、新傳媒資料庫

業界認為，美國聯邦儲備局不加息及停止縮表的消息，對香港樓市起刺激作用；上升期應該才剛剛開始，樓價可望返回去年高位。

今年第二季，本地樓市可望推售的新盤單位，涉及逾10,000個，來自15個項目。 先說市區，近年已經成為政府主要土地來源的啟德，一手供應陸續有來。

其中，嘉華國際（00173）區內第1K區2號地盤項目，共計可建1,006個單位，料可於本季推售。 另外，內房龍湖集團（00960）等合作發展的同區項目，則提供667伙，亦有機會季內推出。

恒大屯門項目涉近2,000伙

長實集團（01113）與市建局合作的深水埗海壇街新盤，早前正式命名為愛海頌，由4座住宅組成，提供876伙，戶型2房及3房單位，實用面積由約473平方呎起，「預計關鍵日期」為2021年6月30日。

至於供應重心區域之一的屯門，中國恒大（03333）在本港首個住宅項目，位於屯門掃管笏管翠路，合共提供1,982伙，早前已獲批出預售樓花，隨時可以出擊賣樓，以伙數計算，是今年最大型的一手項目。至於另一供應重心區域大埔區，料有兩個樓盤可於季內推出。

最大規模為億京大埔白石角海日灣II，於日前已上載樓書，有望短期內開售。 同區亦有多年未曾賣樓的鷹君（00041）ONTOLO朗濤，共提供723個住宅單位。

發展商早前表明，現時正積極籌備售樓說明書及示範單位，預計有機會於上半年內推售。

同時，不少鐵路新盤都有機會於第二季開賣，新鴻基地產（00016）近年的大型項目西鐵南昌站匯璽，新一期已獲批預售，提供1,172伙，預計本季推售。

另外，會德豐（00020）牽頭的將軍澳日出康城7A及7B期，提供1,120伙，亦有可能於本季推售。

至於港島區一手市場，料以豪宅盤為主，由長實發展的中半山波老道地王，已批出預售樓花，市場預期對超級豪宅市場具一定指標性。

而資本策略地產（00497）計劃招標推出渣甸山豪宅項目皇第（Dukes Place），表明會以山頂物業價格作參考指標，市場料隨時又有新高價成交。

聯儲局不加息增置業信心 項目去年6月已獲批入伙紙，提供16伙分層單位，實用面積約2,800平方呎至逾6,800平方呎。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，自農曆新年過後，香港一、二手市場成交急增，聯儲局宣布年內不加息，相信有助增強置業人士的入市信心，加上一手發展商加價仍算克制，料一手項目可錄得非常理想的銷情。

至於二手樓價，亦將加快反彈步伐，原本預期今年內有機會返回去年高位，現提早於5月，預料中原城市領先指數（CCL）已可返抵去年8月188.64點之歷史高位。

本週CCL報179.5點，近三週累升3.48%，距離去年歷史高位僅相差約半成。 美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，中、美貿易戰有望解決；美國不加息；期內港股及樓價回升，均令買家重拾信心。
展望第二季，他料旺勢會持續，新盤成交量可望比首季多，料會升至5,000多伙。 祥益地產總裁汪敦敬表示，早於去年年尾樓價出現調整時，他已經認為是「假跌」，鼓勵未「上車」人士應掌握入市時機。 他更直言未來兩三個月，將會是一個真的樓價升勢，因為剛需進一步令供應量減少。

以祥益核心經營的屯門區為例，二手放盤量無論租或賣都出現持續下跌的趨勢，尤其是租盤減少引起的租金上升，是最基礎的剛性購買力。

因此汪敦敬認為，樓市新的上升期應該才剛剛開始，樓價將再破去年高位。 香港置業行政總裁李志成表示，美國不加息，意味香港低息環境持續，買家入市信心增加，市場氣氛更見活躍。

年內政府減辣機會微 近日一手銷情旺熱，新盤及貨尾盤均受追捧，不少新盤正緊密部署，預計於4月推售，料將凍結大批購買力。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，現時樓市比較平穩，但樓價是否止跌回升，仍然是言之尚早。

據他理解，美國似乎無力加息，本港經濟又不太差，估計今年一般樓價將只下調5%，豪宅及超級豪宅樓價平穩。 林浩文又指，若樓價未來持續向上升，政府有機會再出招，又估計未來六個月政府「減辣」的機會不大。

空置稅生效前夕 一手盤成交急升

發展商把握一手樓空置稅尚未生效，積極推售現樓貨尾，令一手盤銷量回升。今年首季，一手盤成交量已達約5,500伙，按年急升逾三成半之餘，更是2013年一手例生效以來同期最高。

事實上，近期發展商低價開盤吸引買家入市，由去年底市建局及信和置業（00083）等發展的觀塘凱滙，於淡市下以低市價推盤，再掀一手搶購潮開始，令一手盤於近月銷量一直回升。

銷情旺勢主力來自信置大埔逸瓏灣8及觀塘凱滙、新地Downtown 38、大埔雲滙及中國海外發展（00688）的大埔天鑽。

新地成首季吸金王

而新地以逾百億元成績，成為了首季的「吸金王」，集團今年第一季共售出800多伙。 再者，差餉物業估價署日前公布《香港物業報告2019》初步統計數字顯示，截至2018年年底，私人住宅空置量升至總存量的4.3%，涉及51,430伙，按年大增8,490伙或兩成。

而對上一次私樓空置量達到50,000伙水平，已經要追溯至2010年錄得的51,530伙。 私人住宅空置量9年來再度突破50,000伙水平，令不少發展商趁一手樓空置稅尚未生效，積極推售現樓貨尾。

泓亮咨詢及評估有限公司董事總經理張翹楚認為，空置稅的確會影響發展商會加快推盤，但需時消化，最終或影響財團投地時的出價，將空置稅當為賣樓成本的一部分，或有機會令整體樓價向上。

當中空置稅對大型發展項目、豪宅或洋房影響較大，因為貴重物業要尋找買家或租客比較困難。 不過，如果空置稅按兩年租金回報率計算，假設每年租金回報率2.5厘，即為樓價5%，而兩年內樓價升不到5%，空置稅影響將更大。