3個樓市怪現象 用家主導樓價更高 | 樓市點睇 | 香港樓市2019

撰文：1%Anthony ｜圖片：新傳媒資料室、unsplash

代理： 「陳生，你個單位賣咗未呀？」

朋友： 「未呀！」

代理： 「係咪600萬呀？」

朋友： 「係呀！」

代理： 「我有實客，有票，俾到580萬，考慮嗎？」

朋友： 「唔啦，600萬先考慮。」

代理： 「但係估價得560萬咋喎，平少少啦。」

朋友： 「冇600萬唔傾啦。」

兩日後…

代理： 「陳生，個客肯加到600萬呀，而家過嚟搵你簽？」

朋友： 「唔…我想考慮吓先。」

代理： 「早兩日你都話600萬架。」

朋友： 「唔夠錢換樓，620萬啦。」

代理： 「唔係嘛…傾得好辛苦架！」

朋友： 「唔好意思…」

收線…

今時今日市況就是如此！

原本以為市場上沒有炒家，少了投資者，樓價應該會降溫，誰知由用家主導的市場，尤其是在辣稅之外，每個人只可以買到一層樓，價錢更加難傾，樓價進一步被推高，破頂又破頂，破到都好似唔識停咁，如果大家有留意，會見到以下幾個怪現象。

怪現象（一）個個都睇好

升得太多就會下跌，跌夠了就會回升，以往市場有升有跌，有不同意見，有人看好，有人看淡。

即使已經買樓的，手上超過1個單位的投資者，都不會盲目看好，有時候升得太多，他們都會睇淡，會身體力行賣出其中一些單位，等待樓價回調的時候再買。

然而最近與朋友閒聊，個個都一面倒看好，理由很多，無論是手上只有一層樓的用家，又或者有幾層樓的投資者，個個都睇好。

點解睇得咁好？最主要的原因，是因為新辣招下，即使樓價調整，都冇機會再買，不如期望樓價再升，將來賣更好價錢。

怪現象（二）唔識計回報

真正的投資者不會盲目追價，有錢賺才會出擊。

投資者買樓要計到盡，到底層樓抵唔抵買？會唔會偏貴？

其中一個參考，就是會看看買入單位之後，如果放租，租金回報有幾多？

例如現時很多幾十年的熱炒上車屋苑，200多呎呎的單位賣到近500萬，但租金卻仍然維持在1.1萬左右，點買得落手？

用家唔知咩叫平？咩叫貴？只要喜歡、供得起，創新高照買！

如果你話：「租金回報好低喎！」

佢會答：「我諗住自己住喎！」

如果你話：「而家好貴喎！」

佢會答：「而家唔買將來仲貴呀！」

於是就形成盲目追價入市，不斷創新高，連幾十年二手屋苑呎價貴到2萬，仲貴過市區樓，租金回報低過供樓，簡直匪夷所思。

怪現象（三）個個都唔平賣

以上述的例子為例，如果你有1個單位想賣，開價600萬，現有買家出價580萬，你會唔會考慮賣呢？

如果你有10個單位，或會有衝動想賣。

投資者買賣講求理性，以往沒有辣招，賣咗隨時可以買番…只要有滿意的利潤，就會賣！

或者只要套現後有更好的投資機會，預期可以賺得更多，即使賺得沒預期那麼多，都會賣！尤其非自住單位，今次賺少20萬有何問題？所謂貨如輪轉，照賣！最多下間賺番！

如果你只有1個單位，就未必有衝動想賣了。

用家買賣很多時受感性因素影響，例如要計一計，賣咗之後，套現的錢夠唔夠換樓？

如果唔夠，一動不如一靜！又或者會考慮，樓價會唔會繼續升？會唔會賣平咗？

會唔會之後買唔番？尤其是自住單位，賺少20萬，就是賺少20萬，因為手上就只有一層樓，賣咗就冇，換句話說如果賣平了，就沒有機會再賺番，死都唔減啦！

就算將來市況逆轉，用家主導亦會令樓價跌得冇咁多。

投資者手上貨多，若市況逆轉，自然會壯士斷臂，先賣出部份，鎖定利潤，持盈保泰。但若市場上大部份都是用家，個個業主都只有一個自住單位呢？

即使樓價稍為下跌，他們也未必太在乎，他們會想：「自住單位嘛，賣咗住邊？遲早都會升番！」

表面上，市場上沒有炒家沒有投資者，樓價應該平啲，實際上如果由用家主導市場，尤其是當供應不足的時候，樓價可能會更高。