香港平均樓價跌穿800萬、市區樓大出血！代理：第一城供少近4千，加息唔使驚

中原地產住宅部總裁陳永傑表示，在加息及疫情影響下，二手交投低迷，全港二手住宅均價也顯著下滑。

9月截至29日，全港二手私樓買賣登記錄1,575宗，總值124.62億元，較8月全月1,984宗及167.4億元，減少20.6%及25.6%，並拖低平均每宗售價至791萬元，較8月843萬元下跌逾6%，是繼2020年3月的775萬元後，2年半以來再現「7字頭」。

翻查過去紀錄，香港平均樓價在2019年曾逼近1,000萬元創下歷史新高，高見964萬元，有指當時香港蟬聯全球樓價最貴城市榜首。

中原地產表示，以四大區計，今年平均樓價全線下滑，市區樓最傷。港島區跌幅最大，9月平均樓價1,022萬元，與1月1,394萬元比較，大幅回落26%；其次九龍區，9月平均樓價700萬元，較1月880萬元下跌20.5%；至於新界東及新界西，9月平均樓價916萬及657萬元，較1月跌1%及7.4%。

豪宅交投淡靜

一直以來，本港豪宅，甚至是超級豪宅一直備受內地買家追捧，但在疫情及股市影響下，內地客近絕迹，豪宅交投淡靜，樓市以新界區中小型住宅主導。

事實上，不少豪宅屋苑今年仍未聞成交，中半山帝景園便屬其中一個。

中原數據指，全港18區中，平均樓價跌幅最大的地區為港島南區，缺乏豪宅「大刁」下，9月平均樓價僅1,629萬元，較1月2,743萬元跌四成。其次是中西區，平均樓價亦由今年1月1,576萬元，跌至9月的1,106萬元，跌幅近三成。

受累屯門新盤低開，區內二手樓價受壓，9月該區二手平均樓價跌穿600萬元，低見547萬元至全港最平，按月跌近一成。9月至今，屯門蝕讓成交已增至約20宗，有「龍床盤」之稱的菁雋，造價低見240萬元，原業主2019年8月以284.5萬元買入，3年蝕近16%。

沙田第一城每月供少3,808元

不過，樓價調整或可抵銷加息帶來的供樓壓力，成為入市執平貨誘因。以2019年全港二手樓最高位964萬元為例，假設當時選用P按、實際利息約2.375厘、借6成供30年計，首期385萬元，每月供款23,114元。

雖然本港銀行上調最優惠利率（P）0.125厘，新造二手按揭的P按實際利息升至2.725厘，惟平均樓價已跌至791萬元，每月供款降至19,313元，每月供樓可節省3,801元或16%，首期更慳69萬元。
沙田第一城近期造價跌穿400萬元，低見395萬元，以此劈價盤作例子，在P按加息後，每月供款9,644元（借6成供30年計）。未加息前，同類單位去年造價達560萬元，每月供款達13,452元，相差3,808元，最重要是首期畀少66萬元。

陳永傑：政府需加強力度救市

差餉物業估價署最新公布，本港8月私樓售價指數報368.2，創2019年2月以來三年半新低，跌幅亦是2018年11月以來最大。

陳永傑表示，上述數字只反映8月份市況，由於9月份，香港三年多來首度加息，物業市場成交量更見低迷，相信9月份指數將繼續下調。

8月份美國已經歷4度加息，差估署指數年內已錄得逾7%的跌幅，於疫情及加息雙夾撃下，香港經濟已呈下行趨勢，港府亦意識到再不放寬入境檢疫限制，將令百業蕭條，因此於上周開放0+3的檢疫限制，同時亦降低按揭壓測門檻，對物業市場稍為有提振作用。

但陳永傑相信，此兩措施僅對置業人士心理上稍為有正面作用，但不足以扭轉樓價下跌趨勢，始終物業市場與整體經濟環環相扣，如失業率、港股、匯率等表現皆直接左右樓市走向，港股跌低於18000點，相信對樓市亦造成一定壓力。

陳永傑認為政府需加強力度救市，除考慮進一步放寬入境限制外，更應考慮為樓市減辣，如放寬買家印花稅，再度開放投資移民，引入外資。

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