樓價大時代｜瑞銀警告：港樓風險泡沫創6年新高 美國收水將重演「縮減恐慌」？｜胡說樓市
撰文：胡說樓市｜ 圖片：unsplash
香港房地產市場泡沫風險區內最高
瑞銀全球財富管理投資長辦公室此前發布《2021年瑞銀全球房地產泡沫指數》指，全球央行大量印鈔刺激經濟，部分過剩資金流入房地產市場，導致全球樓市泡沫化，風險創6年新高。
報告分析全球25個主要城市的住宅物業價格。由2020年中至2021年中的一年內，該25個大城市經通脹調整後的樓價增長平均高達6%，創2014年以來最高的年增長率。其中，法蘭克福、多倫多、香港的房地產市場風險水平最高。
融資成本趨零下，房地產價格、收入及租金可以繼續脫鈎。不過，愈來愈高的樓價及槓桿意味風險將愈來愈高。長遠來說，這種升勢可能是一條死胡同。
瑞銀警告指，現階段的房地產市場變得「更加依賴極低的利率」，一旦金融監管單位或商業銀行收緊貸款標準，或將導致大多數市場的樓價升勢突然停止，房地產市場迎來長期疲弱的機會似乎愈來愈大。
聯儲局今年開始收水
正如瑞銀所言，目前整體房地產市場依賴低利率，隨著各國央行收水，房地產市場難免迎來震盪。
經濟在疫情下重新開放，被抑壓需求及供應鏈混亂都有機會引發物價急升，為應對通脹，其實各地央行已陸續宣布加息或收緊貨幣政策，如南韓、新加坡、新西蘭等。
而本港採用聯滙制度，需跟隨美國的貨幣政策﹐即跟隨美息調整息口，因此，留意聯儲局的收水時間表，其實非常重要。
聯儲局目前每月購買1200億美元債券。據局方9月的議息紀錄顯示，當局仍未有就減買債的步伐做出決定，但與會委員普遍認為，若果經濟復甦保持在正軌上，相信於明年中左右結束買債，會是合適做法。
以每月將縮減100億美元國債及50億美元按揭抵押證券（MBS）購買量計，結束買債需時8個月。這意味，無論如何聯儲局今年都要開始縮減量寬。而結束買債後，下一步就是加息了。
議息紀錄又顯示，18名委員有一半都預期明年需要開始加息，加息時間較原先預期推前。根據芝商所CME FedWatch工具顯示，美國明年6月加息機會已升至近一半。
加息速度或較過往急
若美國加息，屆時金管局的貼現窗基本利率會即時跟加，但由於本港銀行體系資金非常充裕，銀行未必會調整最優惠利率（P）。美國上一次減息週息及去年為應對疫情共減息2.25厘，而P的減幅僅0.125厘。
但值得留意，今次加息週期的背景，有通脹這隻洪水猛獸，各央行的加息速度可能會較此前的週期來得快。
以英國為例，英倫銀行行長貝利(Andrew Bailey)此前曾暗示，加息應對通脹後，投資者對英國加息預期大增，大行高盛、摩通及瑞信均預料英國最快下月加息。
摩通預期，英倫銀行將會在下月加息0.25厘，明年8月累計加息0.75厘；高盛則估算，英倫銀行未來兩個月分別加息0.25厘，明年5月前加息0.75厘，明年底前加息1厘。
部分投資者甚至預期英國明年底前加息115個基點至1.25厘，若預期成真，這意味英國可能會進入本世紀以來，力度最大的貨幣緊縮周期。各國央行的加息態度會否影響聯儲局值得關注。
美國收水必會影響港樓？
至於美國收水是否一定會影響香港的樓價？我們可以從歷史找到一些啟示。以2013年為例，這一年出現了「縮減恐慌」（taper tantrum）。
2013年5月下旬，時任聯儲局主席的柏南克，在市場尚無預期的情況下，對外透露聯準會將啟動縮減購債，即引發市場恐慌，並蔓延全球，除美股急跌，港股即應聲下瀉，由縮減購債言論一出起計，短短約一個月，恒指失守20000點水平，跌幅約11%。
同年，本港樓價亦受牽連，當年中原城市領先指數在短短兩個月，從3月的高位121.53，跌至5月低位116.74，跌幅達3.9%；至下半年，樓價才止跌回穩。對於當年樓價的調整，有人歸咎於政府推出雙倍印花稅，但亦有分析相信，跌幅不能排除因美國收水所致，先令股市下跌，從而拖低樓市表現。
事實上，在2015 年，本港亦有出現股樓齊跌的現象。當年香港股市出現「大時代」之後，「大時代」的崩潰促使樓價下跌，本港樓市也曾出現6至7個月的回調。
到了2016年年初，中國股市出現「熔斷」危機，股市出現終極一跌後連續反彈，樓市也在股市回升之後的兩個月見底回升，股樓兩市表現，存在一定的關鏈和影響性。
其他利淡因素
目前全球多國也面對通脹升溫的問題。通漲上升，房地產價格也會上升，這種相關是長期存在，因此房地產會受惠於通脹的潛力。
不過，在收水的背景下，市場不能再期望資金會無休止泛濫，對樓價或始終有造淡的傾向，或抵消了通脹的利好影響。
瑞銀報告指出，本港去年中至今年中以來，港樓價格上升3%，銷售額甚至創新高。該行指出，樓市的動力將香港的經濟及政府不穩定情況隱藏，隨著政府透過轉換農地及填海，從中長期層面增加房屋供應，將導致樓價出現結構性跌勢，認為現時的樓價升勢難再持續。
至於其他不能夠忽略的利淡因素，還有中國經濟表現、滯脹出現、本港政治氣氛不穩、移民潮、開關遙遙無期期等，本港樓市的變數似乎不少！
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