樓價「十小辣」｜11月辣稅個案激增35%！土地發展或有變數 業主啃辣招賣樓照賺錢
撰文：經一編輯部｜ 圖片：經一編輯部
運輸及房屋局局長陳帆於日前發表《長遠房屋策略2021年周年進度報告》，按最新推算未來十年（2022/23至2031/32年度），總房屋供應目標43萬伙，公私營房屋比例為七比三，跟2020年公布的十年期供應目標相同。
陳帆：土地發展或現變數
其中公營房屋供應目標為30.1萬伙，包括21萬伙公屋及綠置居單位、9.1萬伙資助出售單位；私營房屋供應目標佔12.9萬伙。
陳帆承認，土地發展過程或出現未能預知變數，只可以盡量壓縮建造過程。儘管未來兩、三年有過萬個過渡性房屋單位供應，相信有關住戶將逐步減少，但他坦言難說一個目標日期。同時，對於平均輪候公屋時間是否會突破6年，陳帆亦說不能夠排除有關可能性。
即是香港房屋仍處於嚴重供不應求的水平。即使本財年賣地最終超過17,000伙，但以近3年（19/20-21/22年度）計算，賣地計劃提供的私人土地供應合共僅超過14,000伙，比起前3年（16/17-18/19年度）的約20,060伙，大跌約3成。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，未來十年私營房屋供應維持約12.9萬伙，即每年賣地計劃目標僅約12,900伙，預計私人住宅供應短期未必會大幅增加，料對樓價帶來支持。
分析指私宅供應未必大增
香港置業研究部董事王品弟表示，自2018年底公佈的《長遠房屋策略》周年進度報告，公私營房屋供應目標比例由六比四改為七比三後，加上總房屋供應目標亦調低，導致私人住宅供應目標明顯下調，發展商實際吸納的土地儲備亦顯著減少。惟房屋需求依然殷切，2019年至今平均每年一手私宅註冊量錄約17,680宗，較近3年（19/20-21/22年度）賣地計劃提供的私人土地供應平均每年逾14,000伙高出約26%。
他預期，私營房屋供應短期內難以大增，在僧多粥少的情況下，對樓價帶來支持。
更甚的是，報告亦指出，全港有12.7萬個「居住環境欠佳」住戶，是現屆政府新高。當中約73%為居於俗稱「劏房」的分間樓宇單位的住戶，有約9.22萬戶；居於屬臨時構築物的單位的住戶有2.21萬戶。而與其他住戶共用單位的住戶及居於非住宅大廈的住戶則分別有5,800及7,000戶，這數字亦是令到市面上的細單位租賣價格都有支持，樓價自然難跌。
陳帆補充，公營房屋方面當局已覓得約350公頃土地，足夠建約33萬伙，較去年宣布已覓330公頃土地多，主要來自新發展區及大型發展項目、用地改劃、發展棕地、重建房委會工廈及發展小蠔灣車廠上蓋等。但他指首5年即2022/23至2026/27年度內，僅落成約1/3，大多已完成法定改劃，其餘2/3因涉改劃、收地及其他基建工程，料待第二個5年期，即2027/28至2031/32年度才落成。
另一方面，根據稅務局印花稅資料，11月份涉及三大住宅「辣稅」成交個案全綫上升，當中以以反映內地客入市情況的BSD成交宗數升幅最大，按月大升近7成。同時，涉及額外印花稅（SSD）的交易宗數亦屬半年來新高。
11月辣稅個案增35%
資料顯示，11月份涉及買家印花稅（BSD）、15%新住宅從價印花稅、額外印花稅（SSD）的成交個案，共錄489宗，較10月份的361宗，按月上升約35%。
在3項住宅「辣稅」中，反映內地客入市情況的BSD成交宗數按月升幅最大，11月錄117宗，較10月的70宗增約67%，惟金額按月下跌約48%至2.106億元。而反映短炒情況的SSD成交，11月份錄35宗，較10月的28宗上升約25%，並屬本年5月後的新高，其涉及稅項則錄約2,110萬元，按月升約97%。
至於11月份反映投資者入市情況的新住宅從價印花稅錄337宗，較10月的263宗升約28%，但其金額則由10月約8.316億元下跌約8%至7.642億元。事實上，今年首11個月共錄4,622宗成交，涉及109億元稅款，兩項數字均已超出去年住宅辣稅宗數及金額數字。內地客入市情況再度熱烈起來，而且市場憧憬通關，以及短期香港息口仍然低企等利好因素下，樓市表現仍然向好。
啟朗苑兩年獲利236萬
樓市表現仍然向好，有不少業主付辣稅出貨都可成功賺錢離場。
富誠地產助理分行經理謝婉玲表示，啟朗苑A座低層4室，實用面積380平方呎，一房間隔，望內園景及街景，單位放盤多月，原本叫價580萬元，終以552萬元（未補地價）成交，即累減28萬或5%，呎價14,526元，創下東九居二市場呎價新高。
據知，新買家為綠表客。而上址原業主於2019年4月以261萬元（未補地價）向房委會購入單位，持貨至今僅兩年多，現帳面獲利291萬元，期內升值1.1倍。儘管涉及的「辣招稅」未知由買方或是賣方負責，但即使是賣方負責，扣除10%額外印花稅SSD稅項55.2萬元，仍獲利約236萬元。
同屋苑同一座低層戶，實用面積380平方呎，成交價370萬元，呎價9,737元。據了解，原業主於2019年3月以247.6萬元購入單位，由於持貨不足3年，因此需繳付10%額外印花稅SSD稅項37萬元，扣除該筆稅款後，帳面仍獲利85萬元。
被稱為「新居屋樓王」的長沙灣凱樂苑，為2018年推出的新居屋，新近錄得首宗二手成交，即使持貨不足三年，需付10%額外印花稅（SSD），仍大賺近200萬元離場。
凱樂苑扣SSD仍賺188萬
成交單位為凱樂苑E座（凱瞳閣）低層單位，實用面積386平方呎，屬開放式間隔，日前以480萬元成交（居二市場），成交呎價約12,435元。
資料顯示，原業主2019年9月以約243.54萬元購入上述單位，雖然持貨不足三年，需付10%額外印花稅（SSD），扣除約48萬元稅項後，料帳面仍賺逾188萬元或七成。
指標豪宅九龍站凱旋門則有付辣稅入市個案。單位為摩天閣中層A室四房戶，實用面積1,955平方呎，連兩車位以1.568億元易手，實用呎價80,205元，買家以公司名義入市，需付樓價30%辣稅，即涉4,704萬元。上述單位原業主早於2007年5,550萬元連兩車位購入，帳面獲利逾1億元或1.8倍。
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