回歸27年一手升二手跌業界睇淡樓價難上｜地產專題

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回歸第27年，住宅表現按年表現仍未能改善，特別是二手樓市場，而業界表明看淡2024年下半年樓市，歸根究柢，高息、經濟未明、新盤存貨積壓等問題困擾下，2024年樓價難上似是意料之中。 事實上，2024年2月底特區政府為樓市全面「撤辣」，其後住宅交投顯著上升，尤其新盤表現更見突出，帶動一手私宅註冊量於回歸第27年按年增加。 二手註冊量按年跌逾1成 不過，由於撤辣前二手住宅交投處於冰封狀態，因此回歸第27年二手住宅註冊量仍未能按年上升，住宅註冊量出現「一手升、二手跌」的情況。 根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，以回歸年計（即以每年7月至翌年6月計算），回歸第27年，一手私人住宅註冊量共錄13,696宗，按年上升約16.9%。 若以新盤項目劃分，YOHO WEST第一期為回歸第27年內，最多的一手私宅註冊登記。 二手住宅方面表現遜色。美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，回歸第27年，二手住宅註冊量共錄34,392宗，按年仍跌約10.5%。 因「撤辣」前二手住宅交投相當疲弱，因此即使撤辣後二手表現好轉，但始終推出至今僅數個月，難以大幅改善過去一年二手的疲弱市況。 4大緊箍咒困擾樓市 美聯集團主席黃建業認為，高息、經濟未明、新盤存貨積壓及地緣政治四大利淡因素仍然存在，猶如「緊箍咒」一直困擾樓市，抵銷「撤辣」效力。 黃建業預計，2024下半年樓市成交價量皆會較上半年輕微回落，惟新盤「價低量足」，將持續成為焦點，成交較理想，可望錄約9,000宗，與估計上半年的宗數相若。 下半年二手成交料回落至20,400宗，較上半年減少約6%。 樓價方面，相信在減息明確前，樓價仍會受壓，至於下跌的速度及幅度，則視乎美國的減息步伐。即使2024年內未減息，料全年樓價下跌約3%。 買家受制按揭取態未能入市 中原集團創辦人施永青亦表示，租金回報率並非投資房地產的唯一考慮，投資者更關心的應是未來房地產價格的起落。 近年樓價回落的主要原因，是港人對經濟的前景缺乏信心。香港經濟前景有賴內地經濟的滿溢效應，但內地經濟卻受美國的打壓。 然而，他認為，當人們發覺香港的經濟一樣可以持續增長，失業率長期維持在低水平，而港人收入又可以持續上升時，就會樂於在自己的資產組合中，讓地產佔一定的比例。 仲量聯行日前發布的《香港住宅銷售市場綜述》指出，近期新盤開價回落幅度更顯著，較2015年同類型項目低逾10%，對二手樓價更添下調壓力。 整體二手住宅價格指數回落至2016年的水平；一手住宅價格回落至更早的水平。 該行表示，由於不少置業人士均傾向購買新建物業，新盤價格顯著回落，二手物業的業主需要再下調價格始能與新盤市場競爭，吸引買家，令二手市場面對更大下調壓力。 而就金管局於6月放寬按揭準則，此舉反映政府已積極作出相對行動，但銀行仍然對審批按揭抱審慎態度。 儘管來自用家的置業需求仍在，惟不少最終因按揭取態而未能入市，影響住宅交投量。 代理人數創逾6年新低 此外，2024樓市氣氛回落，地產代理人數重拾跌勢。 地產代理監管局資料顯示，截至2024年6月底，本港持牌地產代理人數錄得38,918人，較今年5月底錄得39,043人，按月減少125人，下跌0.3%。 除連跌兩個月，累積流失255人外，更續創2018年4月錄得38,908人後，逾六年新低。 而反映分行數目的營業詳情說明書，錄得6,802份，同樣連續兩個月向下，繼今年5月減少34份後，6月再少31份，兩個月計共減少65份，對比今年2月「撤辣」當月錄得6,788份，僅多14份。 至於俗稱大牌或「E牌」的地產代理（個人）牌照，以及反映前線代理的「S牌」營業員牌照，6月同步減少。 其中，地產代理（個人）牌照錄得18,035人，按月少45人，連跌三個月累減107人；而「S牌」營業員牌照錄得20,883人，按月降80人。 退休人士回流撈盤 有上世紀90年代移民他方後，回流香港的人士近期入市。 美聯物業粉嶺聯席區域經理葉容生表示，該行最新錄得90年代移民回流香港後，斥543萬元購入囍逸466實呎戶，成交單位為粉嶺囍逸2座高層A室，實用面積約466平方呎，屬兩房間隔。 據悉，單位早前以550萬元放售，獲睇樓多時90年代移民客 人回流香港後，洽購作退休生活之用，買家認為囍逸屬粉嶺比較新的屋苑，故議價70,000元，以543萬元承接，實用呎價約11,652元。資料顯示，原業主於2020年8月以634萬元購入單位，持貨四年轉售，賬面虧損111萬元，期內貶值17%。 2024下半年大量樓花可售 展望2024下半年，一手市場料有逾50個全新樓盤可供發售，涉及逾24,000伙。 當中以九龍潛在供應項目佔最多，達20個共逾萬伙；而啟德區共有近八個區內項目正蓄勢推售，可售單位超過8,000伙，相等於下半年九龍區潛在新盤供應量約八成，亦是同期全港可推出新盤供應的三成多。 啟德再成樓市焦點 同時，2024年2月底樓市「撤辣」後，多區新盤交投量一度急增，其中九龍啟德至今，錄得逾860宗成交，屬交投量最標青的地區之一。 啟德自樓「撤辣」後，雖然交投量明顯有所改善，但該區是短期乃至未來一、兩年的供應重鎮，意味仍備受一定去貨壓力，且持續考驗市場承接力，以至發展商推盤及定價功力，買家仍然有機會找到平盤。 的確，近年來市區新盤重鎮的啟德，一再成為樓市焦點；再者，啟德體育園開幕在即，預計在2025年啟用，佔地約28公頃，啟德體育園是香港近年最大型的體育及活動場地之一，是令人期待的全新香港好去處。 隨區內的大型購物商場及百貨公司等配套設施陸續啟用，不單令居民的生活更便捷，更令該區的新盤被看高一線。 今年最新啟德新盤項目，承景街2號柏蔚森I的登場。項目展銷廳將設於九龍灣商貿區。 項目坐落啟德的臨海前段位置，分三期發展，合共提供1,305伙，當中第1期最快季內推出，涉及291伙，主打兩房單位。 項目由兩家本地知名發展商新世界發展（00017）及遠東發展（00035）合作，單位望東九龍一帶海景為主。

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