樓價跌幾多視乎溢價

本人今年已30多歲了，想趁今次樓價調整買一個屬於自己的物業。不過，又很擔心買入後會繼續跌價，你覺得樓價還要跌幾多呢？

文：1% Anthony阿東問：Anthony你好！首先謝謝你在專欄的分享，想問你的意見，上週美國宣布加息後，關於劈價、撻訂的報道更加猛烈，樓價跌勢好像深不見底。
本人今年已30多歲了，想趁今次樓價調整買一個屬於自己的物業。不過，又很擔心買入後會繼續跌價，你覺得樓價還要跌幾多呢？

這個問題幾乎每天都有朋友問，哈哈！
其實「樓價還會跌幾多」這個問題，個人認為學術研究多於實戰，如果讀者真的想買樓，就要了解實戰情況。

很多人誤以為樓市是一個整體，因此經常問「樓市跌幾多」，事實上。不同的物業，應該有不同跌幅，不能一概而論。
有些物業要跌得比較多，正如2015年初筆者的網誌文章，經常提到有些物業明顯炒過籠，筆者稱之為高溢價的物業。
這類物業應該要跌得比較多，例如一些新界區，甚至是新界二線區的細價樓，呎價炒到比市區質素相近的物業還要高，從物業投資的角度來說，是不合情理的。
例如兩個質素相若的物業，A位於市區，呎價為12,000元；B在新界二線區，呎價只值11,000元。
然而，由於樓市暢旺，買家盲目追價，呎價竟然搶到12,000元水平，甚至13,000元，多出來的就是筆者所指的溢價。

升市時買家信心爆棚，自然覺得沒有問題；惟樓市逆轉時，買家幻想破滅，回復理智，溢價自然要還。
例如A的呎價由12,000元跌到11,000元，B就可能由12,000元跌到10,000元，以與物業A保持合理差距，形成有些物業跌一成，有些跌兩成，甚至更多。
除地區外，蚊型單位的溢價亦偏高。由於政府不斷加辣，令細價樓極速炒上，無論是上車用家還是投資者都在爭逐細價樓，很多樓齡高、質素差的單幢樓，由於呎價及樓價皆細，更令呎價炒到嚇人。
例如旺市時經常收到代理報料，深水埗及旺角一些樓齡接近40年的單幢樓，200平方呎單位竟然可以賣到260萬元以上，呎價高達13,000元，令筆者非常驚訝。

樓價料跌一至三成

莫說樓價跌兩成，就算跌三成，筆者都不會覺得好抵，極其量只是合理而已。
記得當年金融海嘯時，筆者在多個地區都持有物業，新界區物業在短短三個月內就下跌逾三成；相反，當時港島西物業，由於地鐵西線工程進行得如火如荼，樓價跌一成已經有支持。
記得當時有代理問筆者的鄰居賣不賣樓？物業市值約200萬元，代理問：「而家個市跌得好勁喎，150萬元賣唔賣呀？」
鄰居跟他說：「盲都睇到我對面起緊地鐵啦，死都等埋佢通車，咪玩啦！」
如果只問樓價跌幾多，沒太大參考價值。最重要是想買甚麼物業，鎖定目標後，再定議價策略。

不過，答得來信，總想有個答案吧！個人認為樓價將會下跌一至三成不等，視乎物業之前有沒有被過分炒高。

文：1% Anthony這個問題幾乎每天都有朋友問，哈哈！

其實「樓價還會跌幾多」這個問題，個人認為學術研究多於實戰，如果讀者真的想買樓，就要了解實戰情況。

很多人誤以為樓市是一個整體，因此經常問「樓市跌幾多」，事實上。不同的物業，應該有不同跌幅，不能一概而論。

有些物業要跌得比較多，正如2015年初筆者的網誌文章，經常提到有些物業明顯炒過籠，筆者稱之為高溢價的物業。

這類物業應該要跌得比較多，例如一些新界區，甚至是新界二線區的細價樓，呎價炒到比市區質素相近的物業還要高，從物業投資的角度來說，是不合情理的。

例如兩個質素相若的物業，A位於市區，呎價為12,000元；B在新界二線區，呎價只值11,000元。

然而，由於樓市暢旺，買家盲目追價，呎價竟然搶到12,000元水平，甚至13,000元，多出來的就是筆者所指的溢價。

升市時買家信心爆棚，自然覺得沒有問題；惟樓市逆轉時，買家幻想破滅，回復理智，溢價自然要還。

例如A的呎價由12,000元跌到11,000元，B就可能由12,000元跌到10,000元，以與物業A保持合理差距，形成有些物業跌一成，有些跌兩成，甚至更多。

除地區外，蚊型單位的溢價亦偏高。由於政府不斷加辣，令細價樓極速炒上，無論是上車用家還是投資者都在爭逐細價樓，很多樓齡高、質素差的單幢樓，由於呎價及樓價皆細，更令呎價炒到嚇人。

例如旺市時經常收到代理報料，深水埗及旺角一些樓齡接近40年的單幢樓，200平方呎單位竟然可以賣到260萬元以上，呎價高達13,000元，令筆者非常驚訝。

樓價料跌一至三成

莫說樓價跌兩成，就算跌三成，筆者都不會覺得好抵，極其量只是合理而已。

記得當年金融海嘯時，筆者在多個地區都持有物業，新界區物業在短短三個月內就下跌逾三成；相反，當時港島西物業，由於地鐵西線工程進行得如火如荼，樓價跌一成已經有支持。

記得當時有代理問筆者的鄰居賣不賣樓？物業市值約200萬元，代理問：「而家個市跌得好勁喎，150萬元賣唔賣呀？」

鄰居跟他說：「盲都睇到我對面起緊地鐵啦，死都等埋佢通車，咪玩啦！」

如果只問樓價跌幾多，沒太大參考價值。最重要是想買甚麼物業，鎖定目標後，再定議價策略。

不過，答得來信，總想有個答案吧！個人認為樓價將會下跌一至三成不等，視乎物業之前有沒有被過分炒高。 

作者是1% 投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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