樓價創史上最長破頂紀錄 最快6月加息 樓市升轉跌？| 香港樓市2018
撰文：浩德 ｜ 圖片：新傳媒資料室
樓價創史上最長破頂紀錄
利嘉閣地產研究部主管陳海潮回應差估署樓價指數時指出，樓價連升25個月，持續刷新史上最長升浪。
據資料顯示，之前一次最長「破頂」時期在2014年4月至2015年9月期間的18個月升浪，之中曾出現過連續17個月破頂的情況，該紀錄一直保持至今終被打破。
陳海潮又稱，因應5月份再次誕生地王，市場對後市看法維持樂觀，預期樓價升浪及連環破頂的情況將會持續。
即使下半年本港有機會跟隨美國加息，惟暫時料難阻大市升勢，最多只是升幅略為放緩。
50個指標屋苑加權平均實用呎價再創新高
相應利嘉閣4月份統計之全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價亦按月錄得1.6%的升幅，報14,609元，再創新高。
全港三區樓價之中，4月份繼續全線迭創歷史新高，當中以港島區表現最凌厲，8個指標屋苑的加權平均實用呎價單月升3.6%，報18,006元，為首度突破萬八元的大關。
九龍區21個指標屋苑平均實用呎價報15,780元，按月升1.3%。至於新界區21個屋苑的平均實用呎價單月亦升1.2%，報12,440元。
陳海潮相信在新地王效應帶動下，買家積極追價入市，預期5月份指標屋苑樓價仍會錄得介乎1%至2%的升幅。
中原CVI連續10周高企 樓價繼續創新高
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，本周CVI最新報85.81點，較上周的87.50點下跌1.69點。指數輕微回軟，但仍然高位企穩80點以上。
反映啟德地王誕生後第二周，銀行按揭取態沒有升溫，沒有因為地王效應而調高估價。
預期CVI將會在80點以上高企一段時間，銀行估價取態長期樂觀進取，有利樓價持續向上。
今年3月美國加息後，刺激CVI單周由81.12點急升至89.19點，其後連續10周高企於80點水平以上，最高92.45點，最低85.81點。
同期CCL持續向上，以財政預算案公佈起計，樓價10周累升5.94%，期間8次創新高。顯示銀行按揭取態積極而穩定，支持樓價穩步向升。
中原估價指數(主要銀行)CVI計算方式
中原估價指數(主要銀行)CVI是中原地產根據每個中原城市指數成份屋苑，選取樣本單位，調查主要銀行的估價變幅。
每周調查銀行對樣本單位的估價，比較一個月前的估值，計算出估價的按月變幅，並逢周四公佈結果。
CVI以擴散型指數方式計算，反映銀行對樓市的取態。100點完全睇好，0點完全睇淡，50點是睇好或睇淡的分界。
一般而言，CVI在60點以上反覆徘徊，反映銀行睇好樓市，樓價亦會向上。
CVI在40點以下反覆徘徊，反映銀行睇淡樓市，樓價亦會向下。
CVI在40到60點間反覆徘徊，暫時還未出現，可見銀行對樓按的取態是好淡分明的。
今周公佈的CVI是上周的調查結果，將會由三周後公佈CCL驗證。CVI是銀行對樓市取態的調查，CCL乃樓市成交統計；取態會否兌現，必須由事實來檢驗。
CVI與CCL相關性高，從CVI可以推論CCL走勢。
中原CSI指數連續14周高企
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，中原經紀人指數CSI最新報78.85點，較上周的80.19點，下跌1.34點。CSI輕微回軟，但連續14周在78點高位窄幅徘徊。
反映啟德新地王誕生後第二周，前線經紀人持續睇好樓市，反應正面穩定，沒有過度亢奮。預期CSI持續高企，樓價將穩步向升。
新春過後，CSI由73.29點連升兩周至78.10點水平，近迫80點繁榮區間。
其後適逢美國議息、中美貿易戰，港元拆息上升等一連串事件，CSI於80點前受到阻力，但未有掉頭回落。
前線經紀人持續睇好樓價走勢
近14周計，CSI企穩78點水平附近，期間最高80.19點，最低76.81點。顯示前線經紀人情緒長期保持樂觀而理性。
相信CSI會於高位企穩頗長的時間，支持樓價繼續上升。
CSI連續14周高企於78點上下，同期CCL持續上升，10周暫升5.94%，期間8次創新高。
前線經紀人持續睇好樓價走勢，CCL有望繼續向上挑戰新高。
中原經紀人指數CSI計算方式
中原經紀人指數CSI是中原地產前線經紀的意見調查，於每周一進行，周三公佈，收集經紀們對當周市況的預期。
100點完全睇好，0點完全睇淡，50點是睇好或睇淡的分界。
一般而言，CSI在45到55點間反覆徘徊，表示樓價趨向橫行。
CSI在55點以上反覆徘徊，表示樓價趨向上升。CSI在45點以下反覆徘徊，表示樓價趨向下跌。
2018年5月30日公佈的指數，是反映2018年5月28日的調查結果。
本周(2018年5月28日至6月3日)的市況預期，將會由4周後(6月下旬)公佈的CCL驗證。
CCL主要反映三周前的市況。即本周CSI對樓市的預期，將由本周起計第四周或以後公佈的CCL驗證是否兌現。
CSI是樓市意見調查，CCL乃樓市成交統計；意見必須由事實來檢驗。
CSI與CCL相關性高，從CSI可以推論CCL走勢。
2018年4月份住宅按揭統計調查結果
香港金融管理局公布4月份新申請貸款個案較3月份按月增加8.6%，至14,898宗。
4月份新批出的按揭貸款額較3月份減少5.6%，至373億港元。
當中，涉及一手市場交易所批出的貸款減少15%，至65億港元；涉及二手市場交易所批出的貸款減少5.7%，至208億港元。
至於涉及轉按交易所批出的貸款，則增加1.9%，至100億港元。
4月份新取用按揭貸款額較3月份減少11.3%，至264億港元。
以香港銀行同業拆息作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例，由三月份的50.3% 下降至四月份的46.3%。
以固定利率作為定價的新批按揭貸款所佔比例，由三月份的45.4%上升至四月份的49.3%。
4月份的未償還按揭貸款總額按月增加0.6%，至12,363億港元。
按揭貸款拖欠比率維持於0.02%，經重組貸款比率維持於接近0%。
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