樓價將會繼續升? 加息過1厘樓市見真章
你好！2016年看過你的專欄，當時你說唔買樓勢必後悔，我唔信，錯過了大好機會，如今只好希望有下一次機會。 最近看見美國加息，問一位幾個月前剛買了樓的朋友，他說加息沒影響，樓價將會繼續升，請問是這樣嗎？
讀者阿勇
Anthony答
在市場亢奮的時候，甚麼負面因素都會被解讀為「無乜影響」。 尤其是讀者詢問的對象，是今年剛剛買樓的新手，看見手上的單位樓價升了幾十萬元，正在陶醉於甜夢中，當然甚麼都好。
先講美國加息。正面解讀是反映經濟好，負面解讀是供樓成本上升。 過去兩年美國已先後加息五次，聯邦基金利率已上調至1.5厘。過去幾次香港銀行都沒跟隨，最主要原因是資金充裕，俗稱「水浸」。
原因很多，例如：一，多年量化寬鬆政策（QE），資產價格急升，很多人很有錢；二，政府不斷加辣，樓市成交又跌，按揭成數又跌，有錢都借唔到出去；三，環球經濟好轉，外來資金、企業資金很多。 還有一個不容忽視的原因，其實香港已加了息。只是你沒有察覺。
加息初期影響不大
近年香港人做按揭，絕大部分都是選擇根據香港銀行同業拆息（HIBOR）的「H按」，例如較常見的H+1.3厘，上限為P-3.1厘（即2.15厘）。
今年中一個月Hibor還不到0.4厘，供樓實際利率還不到1.7厘，最近已經升穿1厘，實際供樓利率已超過「H按」上限，要供2.15厘，接近等同已加息兩次。
根據過往經驗，加息週期之初，一般經濟向好，確實影響不大。但這個蜜月期大概可以維持多久呢？ 或者可以從兩方面看：一，加息不重要，加幾多？幾時加？才是最關鍵。 不少前輩預期美國國債嚴重，環球經濟仍有待重建，就算加息亦不會加得多，未來十年八載，最多加2至3厘。
關鍵是收租唔夠供樓
筆者同意，QE以來貨幣供應倍增，確實難以加到上世紀「90年代」的超過10厘。 到底加2厘息，供樓要俾多幾多呢？
以一個500萬元的單位為例，借八成按揭，供30年計算，按息由2.15厘加到4.15厘，每月供款約多29%；如果加3厘，更多近45%。 相反，如果最終只加1厘，則只多14%而已。
可以預期最初幾次加息，的確唔入肉，直至加超過1厘，就見真章。 二，加息不重要，收租唔夠供樓，才是關鍵。 資產膨漲的年代，通常會出現一個情況，樓價不斷攀升，但租金升幅跟唔上，樓價可以跟市民收入脫節，但租金不可以。
3厘以上回報已不錯
早幾年筆者跟同學們買樓收租，隨隨便便都可以找到5、6厘回報的物業，今天普遍買家的要求很低，3厘以上已經說不錯，很多新樓、當炒屋苑更低見2厘多。
若供樓利息比租樓高，例如供樓4厘，租金回報2厘，息差已經蝕2厘。 除非覺得樓價仍有可觀升幅，不然為甚麼還要買樓收租？
沽盤自然湧現。 可以預期，加息之初確實影響不大，直到供樓利息高過租樓，就見真章。
不過，又唔好咁大期望，以為樓價會大跌，因為香港有偉大的「辣招」。 因香港六成以上業主已供滿樓，只要「辣招」仍在，業主唔願賣樓，發展商可繼續以高成數按揭「屈機」，在全港齊齊擠牙膏的情況下，樓價說不定仍會挾升。
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