樓價失控 辣招更失控

何時「加辣」，如何「加辣」，市場有不同揣測，是否能對症下藥？

先講個小故事，朋友M想上車，買樓自住。看上一個位於市區、實用約300呎、樓齡只有數年的一房單位。業主叫價430萬元，朋友M當然想400萬元成交，借盡九成按揭。誰知業主不但無價講，還即時反價至450萬元。

代理：「業主先生，高你幾層同一個單位，兩個月前只係成咗380萬，你仲要低幾層，有乜理由要450萬呢？」
業主：「唔好攞樓上樓下同我講！我個單位靚咁多！」
眾人：「XYZ#$@&%！」

點靚？景觀？…同一個單位，仲要低兩層，景觀肯定更差。內隴？樓齡只有幾年。全屋裝修、傢俬電器均由發展商提供，一模一樣。這又如何？業主就是要天價。只要用家忍唔住追貨，又破紀錄。

SSD令二手供應下跌

日前拜讀施永青先生的文章《金管局代房屋局出手》，提到金管局不是房屋機構，能做的不外是加息與降低按揭成數。再看各大傳媒報導，說來說去，仍然跳不出「打擊炒賣」框框，到底是官員「未瞓醒」？還是「詐唔知」？

炒家已經絕跡，今日的升市，是額外印花稅(SSD)令二手物業市場急跌，業主在沒有競爭下，開天殺價，買家被迫追貨造成。正如上述例子，業主賣樓後難再買樓，除非有好好好價錢，否則情願不賣！個個業主都係咁，供應點會唔缺？樓價點會唔升？

過往的「辣招」已經成功殲滅炒家，下一步相信是收租投資者。住，不一定要買，可以輪候公營房屋，可以租樓住。租務市場本來就是解決市民住屋問題的重要環節，然而，近年租金同步急升，想「租住先」亦不容易。何解？

DSD下 無人願買樓放租

近年「辣招」如雙倍印花稅(DSD)、收租物業只可借五成按揭等，擁有超過一層樓的收租業主被擺上枱，沒有人買樓放租，那來租盤？租金怎能不急升？

經常聽見傳媒朋友說：「樓價急升，帶動租金急升！」事實上剛剛相反，樓價升，租金不一定升；然而租金升，樓價通常都會升。

作為投資者，租金回報是重要決定因素，否則就不會那麼多人蜂湧到日本買樓，有機會再分享。還要重推租管？到時肯定再有大量租盤消失，租金勢必大幅上升，推動樓價再創新高。

總結來說，細價樓失控，「辣招」更失控，市場預期會再出招。筆者期望政府汲取教訓，別再胡亂出招，別再盲目高呼「打擊炒風」了，減少剛性需求才是重點。

減低按揭成數，淘汰更多未有實力的買家未嘗不是好事，然而必須要有政策配合，放寬租務市場，否則又買唔到樓，又租唔到樓，到時想唔上街都唔得啦！