樓價升三成所賺無幾？

另外，還有買家印花稅 （BSD）、雙倍印花稅（DSD）、額外印花稅（SSD） 等非常昂貴的支出，最終落袋的會否所餘無幾？

文：1% Anthony讀者說的對，樓價未必再有三、四年升一倍如此瘋癲了。

以三年為投資期計算，有三、四成升幅已經算不錯了，是否真的「所餘無幾」呢？

交易成本是否真的如想像中那麼高呢？關鍵在於槓桿！以下例子，足見槓桿威力！。

以一個300萬元的單位為例，假設三年後升至400萬元。

零按揭，全數300萬元，賬面回報100÷300=33%；五成按揭，首期150萬元，賬面回報100÷150=67%；六成按揭，首期120萬元，賬面回報100÷120=83%；九成按揭，首期30萬元，賬面回報100÷30=333%。

出售物業後，利潤加上首期，就有130萬元了！

其實，有數得計，是否勁賺，其實主要視幾乎有沒有借貸額。

近年身邊很多年輕戰友上車買樓，輕輕鬆鬆賺到第一個100萬元，再向第二個單位、第三個單位、千萬元資產進發！

講真，如果只靠打工、儲錢，幾時才有100萬元？幾時才買到幾層樓？這不是「樓轉命運」嗎？

成本，迷信！又是「樓市大迷信」。先說額外印花稅（SSD），將物業鎖死三年，如果三年後才賣，基本上沒有SSD的。

買家印花稅（BSD），只是針對非本港居民或公司買家，讀者不是香港人嗎？關你咩事呢？

雙倍印花稅 （DSD），針對擁有超過一個物業的投資者，如果沒有其他物業，根本不用支付！

到底買樓有甚麼交易成本呢？包括厘印費45,000元（第二層或以上是90,000元）；佣金30,000元；律師費及雜費10,000元；裝修約50,000元（豐儉由人）。

年輕人首次買樓自住，借90%按揭，供款30年。每月供款約10,183元，本金約佔5,500元，利息約4,700元。

假設樓價上升100萬元，以一成首期30萬元計算，即使扣除利息及基本支出，仍利潤豐厚，怎會「所餘無幾」呢？

所以不要太迷信「交易成本」很重就放棄買樓！稅項、雜費的確比以前多了，然而，未致於「所餘無幾」，況且亦是因為稅費增加，樓價才沒有升得那麼快，入貨價反而平了。

再加上近期樓價有明顯調整，很多單位的成交價重返一、兩年前的水平，較高位下跌一、兩成，隨時可以執到平貨。

年輕人只要有信貸額，好好運用槓桿，揀一個三年之後會升三、四成的物業，又有何難呢？

作者為1% 投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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