拆解樓價下跌 地產股可照升之謎 | 港股分析 | 香港樓市2018
撰文：SmartED編輯部｜圖片：新傳媒資料庫
由信和置業（00083）牽頭的觀塘新盤「凱滙」，成為近期樓市焦點，首批488個單位，以折實後平均每平方呎約17,300元的震撼價開售，創今年市區新盤最低紀錄之餘，更較鄰區啟德的新盤平均呎價約25,300元低逾三成。
低價策略獲市場受落，該批單位合共收票逾7,700張，超額認購近15倍。
上週四(12月13日)首輪銷售亦迅速去貨，「一Q清枱」，發展商即時加價加推，一洗近期新盤銷售的頹風。 與此同時，一眾本地地產股亦造好，信置週四收市升1.8%，新鴻基地產（00016）升幅更達2.5%。
其實這一段地產股的升勢，早於10月下旬已開始，至今信置和新地累積升幅均達兩成，其餘長實集團（01113）和新世界發展（00017）升約15%、恒基地產（00012）升10%。
諷刺的是，本地樓市的卻是自9月底香港銀行加息後開始逆轉。到11月，新盤滯銷、二手劈價的消息不斷出現，市場氣氛進一步陷入谷底，不少人更預測樓價要再跌多兩成甚至三成。
樓價股價背馳之謎
如果把時間再推前一點，地產股早於今年1月底2月初隨大市見頂，跌足九個月；相反樓價上半年卻是屢創新高，600萬元樓下的上車盤竟全港絕跡。
究竟樓市和地產股是天生背馳關係？還是兩個市場的投資者，是對後市看法完全對立的兩批人？
要解答這個問題，筆者想起歐洲股神科斯托蘭尼（André Kostolany）的著名論述，他形容實體經濟和股市的關係，就像主人帶狗散步一樣，狗（股市）雖然跑前跑後，但始終都會跟隨主人（經濟）行進的方向。
這分析用在樓市與地產股身上，似乎同樣適合。
參考過去十年中原城市領先指數（CCL）和恒生地產分類指數的表現，可看到自2011年港股熊市後，地產股雖然波動幅度較大，但走勢基本上與樓市同步（見下圖）；直到2018年初開始，兩者才見較明顯的背馳情況；不過近幾個月又開始有重新接近的趨勢。
按照上述「狗與主人」的理論，除非樓市進一步大幅下挫，回到2016年時水平，才會對地產股帶來較大壓力。
但若然樓價只是由高位回調兩成，相當於CCL由188點高位回至150點，地產股仍可望維持於目前水平；如果樓價之後是橫行甚至反彈回升，那地產股更將有進一步上升的空間。
當然，上述純粹是從樓價和股價的互動關係作簡單推論；但就算樓價真是的進一步向下，地產股本身其實亦有不俗的抗逆能力。
收入模式向REIT靠攏
事實上，近年本港主要地產股積極發展投資物業，租金收入佔比例愈來愈高；以上年度績為例，恒地、新地和信置，來自物業租賃的收益均已超過物業銷售（見表一）。
可以說，幾大地產股的收入模式，其實早已向收租股或房地產信託基金（REIT）靠攏，即使處身樓價下行週期，亦可提供很好的抵禦能力。
再從估值角度分析，根據湯森路透的數據和本週四收市價計算，幾隻主要地產股來年度的預測息率都有4厘左右；市賬率約0.5倍（見表二）。
至於淨負債比率，按公司上年度業績數據，除了新世界接近30%外，其餘都屬極低水平，信和置業更是處於淨現金狀態。
由此可見，即使過去兩個月股價反彈不少，但現水平買入本地地產股，仍然有很好的安全邊際。 至於息口問題，雖然美國聯邦儲備局下週有機會再次加息，但隨著美國經濟有轉差跡象，市場已普遍認定明年美國加息步伐會減慢。
高盛報告就指，聯儲局本月加息後，明年3月繼續加息的可能性已降至略低於50%。
香港方面，雖然近日港元銀行同業拆息（HIBOR）持續上揚，一個月拆息本週四升至2.2453厘；三個月拆息升至2.3457厘，但市場仍認為本地銀行下週未必會跟隨美國加息。
滙豐銀行亞太區顧問梁兆基早前就直言，香港未有全面條件加息；而近日拆息上升，主要受年結及季結因素所影響，相信年結過後，拆息或會回落。
總括而言，本地地產股估值折讓吸引，息率亦不俗，即使面對樓市下跌，仍可提供一定的回報保證。 當中，信和置業受新盤銷情帶動，短線較具動力；至於恒地和新地則屬穩健之選。
延伸閱讀：新盤熱賣 購買力獲釋放 九建楊聰永：明年2月現樓市小陽春
【楊聰永】樓市向下走的訊號似乎愈來愈明確，發展商去貨難度大增，大財團固然可以求量不求價，平價出貨，但中小型財團斷不能輕言割價促銷，行每一步都要來得審慎。今期請來九龍建業（00034）市務及銷售部總經理楊聰永，談談中小型發展商在淡市中的出路。
撰文：SmartED 編輯部｜圖片：新傳媒資料庫
樓市好淡爭持，中美貿易戰暫時停火，但又爆出華為風波，貿易戰憂慮未除。 楊聰永受訪當日，正正是由信和置業（00083）、華人置業（00127）與市區重建局合作的觀塘裕民坊重建項目「凱滙」開價的翌日。
由於九建本身正推售旗下位於油塘的新盤「海傲灣」，故楊聰永當日上午亦即時和九建主席，人稱「澳門李嘉誠」的柯為湘開會，商討未來推盤部署。
凱滙帶動九東樓市
楊聰永指，大發展商在鄰近地區開盤，一定是好事，碼可以帶動更多準買家留意九龍東的物業；加上自身項目主打細戶型，應該可以吸引到一定程度的回流客，特別是投資者。
截至本週二（12月11日），「海傲灣」暫已賣出逾100伙，套現逾5億元，以單位總數646伙計算，即是賣出一成半左右，當中用家佔65%；投資者佔35%。
楊聰永以過去近20年的樓市作為參考，由1997至2018年下半年，分別經歷亞洲金融風暴、沙士、雷曼事件及美國啟動加息週期，令期內的樓價出現上落。
作為地產界從業員，他認為一定要懂得以古為鑑，甚至引經據典指「以古為鏡，可以知興替；以人為鏡，可以知得失」。 他認為香港的樓市，一定由外圍因素主宰，要在香港地產行業求存，一定要熟悉經濟及歷史。
的確，2018年第四季有不少外圍因素本港影響樓市，包括政府政策、中美貿易戰、股市波動等。 與2018年首三季比較，楊聰永形容現時樓市正處於「歇息期」，市場觀望氣氛濃烈。
不過，他認為由於剛性需求仍熾熱，相信2018年底至2019年初有購買力會釋放，屆時樓市將平穩向上。
2019年2月或現小陽春
因此，他透露「海傲灣」未來不會再增加優惠或減價，甚至預期2019年農曆新年後加價約半成。
他極有信心表示，在累積一定購買力下，相信樓市於2019年2月有機會出現「小陽春」，屆時將推出極高層靚海景戶，料有條件達到目標價呎價30,000元。
至於九建旗下其他樓盤，西營盤「63 Pokfulam」於2018年賣了237伙，累計售出264伙，以單位總數350伙計算，售出約七成半，套現逾24億元。
同時，集團2019年將推出另一個大型項目，為將軍澳第85區石角路發展項目，總樓面面積逾40萬平方呎，單位數目逾1,500伙，預計最快2019年第四季推售。
楊聰永指，該項目戶型以開放式、一房及兩房單位為主，開放式及一房單位面積將不少於200及260平方呎。
翻查資料，該項目於2017年中完成11.6億元補地價，每方呎價逾2,200元，較毗鄰長實「峻瀅II」六年前補地價低兩成左右。
同時，九建曾於2016年就項目向城規會申請加建單位，由原先666伙，大增1.28倍至1,518伙，平均每伙約342平方呎（建築面積），較原定平均每伙769平方呎縮減超過一半。
談到政府的房屋政策，楊聰永認為政府未來增加資助房屋供應，有機會與私人市場的中小型單位需求重疊；但政府建屋時間表非一朝一夕，而且一般選址較為偏遠，相信中小型私樓單位仍有優勢，特別是位處市區的物業。
反之，豪宅售價動輒數千萬元，較易受股市波動、加息及空置稅影響。 項目理念跟住年輕人走 而中小型單位入場銀碼較小；加上他觀察到，市民渴望置業的剛性需求不減，市況較豪宅市場穩定。
他預期2019年首季後，市場可逐漸消化不明朗因素，料2019年全年樓價可升8%至10%。 至於政府推出「明日大嶼」願景，他認為大嶼山地理環境有優勢，可提供較大規模的地皮作住宅、商業及社區設施等，而且規劃具彈性。
大規模開發大嶼，有利香港持續發展，可以惠及下一代。 相比之下，發展棕地由於牽涉收地，面對許多法律問題，遇到阻力絕對不少。
楊聰永又指，近年來香港家庭結構的改變，令「80後」、「90後」，甚至「千禧後」都是樓市當中重要而龐大的購買力，因此集團的項目會以「跟住年輕人走」的理念，在項目設計上注入更多年輕元素。
他舉例推售中的「海傲灣」會所，就加設了虛擬實境（VR）滑雪機，目的就是希望吸引更多年輕人客源。
而九建多年來主要集中併購市區舊樓來增加土地儲備，楊聰永強調，未來會繼續物色市區地盤發展重建。
「雖然競爭愈來愈大，但仍然值得投資，因為市區有許多高樓齡的物業，重建發展價值高」。
他同時亦建議，政府可適當放寬舊樓重建門檻或提供資助作誘因，吸引發展商參與舊樓重建，有利加快市區更新。
楊聰永小檔案 職銜： 九龍建業市務及銷售部 總經理 曾參與推售樓盤： 旺角「麥花臣匯」、堅尼地城「加多近山」、紅磡「環海•東岸」、西營盤「63 Pokfulam」、油塘「海傲灣」等。 曾效力發展商： 長實、新地、南豐。
愛玩道具宣傳樓盤 有意助女兒上車
每逢有九建樓盤記招，楊聰永都好喜歡用上一系列大型道具供傳媒拍照，其實或多或少和他的工作經歷有關。
楊聰永於1994年入行，最初在測量師行做估價，之後曾經在多間大財團如長實集團（01113）及新鴻基地產（00016）工作；2011年加入九建，不知不覺已經七年。
之前最為市場所知的就是在長實做營業經理，跟隨人稱「樓神」長實執行董事趙國雄，曾參與多個大盤包括大圍「名城」及馬鞍山「嵐岸」等。
當時經常聯同舊上司齊齊舉牌為樓盤造勢，如今在九建繼續大玩舉牌舉道具，堪稱九建「道具王」。
再者，楊聰永近年來在樓盤宣傳工作，更請來不少名人助陣，例如去年邀請有「鐵血女車神」稱號的前香港單車隊女將黃蘊瑤，一同試玩西營盤「63 Pokfulam」會所健身室引入的模擬實景單車競賽系統。
自製九成半按揭代表作
不過，要數到經典之作，一定是2015年9月開售的紅磡「環海•東岸」。 該項目以最細不足200平方呎的蚊型單位，以及媲美公屋的一層36伙高密度設計見稱，單位總數1,008個，40%屬於開放式戶。
開售當日，九建自製一、二按提供最高達九成半按揭，最平單位折實297萬元，造盡按揭首期只需約15萬元，旋即成為地產界的焦點，而負責銷售項目的楊聰永亦一炮而紅。
說到現時效力中小型發展商九建，與曾經工作過的大財團如長實和新地相比，兩者有甚麼分別？
楊聰永說，在中小型發展商工作靈活度比較高，分工不會太仔細，發揮空間大，現時銷售團隊只是約有十人；大財團分工鮮明，人手當然多很多，很多工作都「自動波」。
「成功需父幹」近年成為老生常談，作為三女之父的楊聰永，問到日後會否協助三位女兒上車，他坦言「話無諗過根本是騙你」；不過這是長遠的事，現階段還是認為安排最合適的教育為先，和做好自己的工作。
至於未來，他希望女兒能有獨立空間，最近都開始物色港島東或九龍東的樓盤，有意購入兩個兩房單位，一家人住在毗鄰。
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