樓價下跌部署樓換樓？申請高成數按揭三大辦法 如何造到最多九成按揭｜陳永鍵
撰文：陳永鍵｜圖片：unsplash
承造高按揭要計算壓力測試
在疫情影響下，樓價下跌令不少業主部署透過樓換樓方式，把持有物業賣出，並購入大單位作自住用途。 樓換樓業主在一買一賣的情況下，以往只需提供正式買賣合約給銀行證明，持有的物業正在賣出，以豁免按揭「辣招」裏的「持有一個按揭或以上人士，按揭成數需扣減一成，而壓力測試及供款比率亦需扣減一成」。 這措施仍在實行，但只適用於六成或以下的按揭。業主需要留意的是，在承造六成按揭時，部分銀行對一買一賣較為寬鬆；但亦有部分銀行會有條件限制。
在按揭新措施裏承造九成按揭時，即使持有賣出物業的正式買賣合約，在還未完成交易前，按證公司最多只能批出八成按揭，同時亦需計算收入壓力測試。 換句話說，在物業賣出途中並不存在「不需計算壓力測試」的措施，在一買一賣的情況下，或許會令不少買家失去預算，例如按揭成數減少一成至八成，更需計算壓力測試，這令收入剛好足夠換樓的人士，造成頗大影響。
事實上，在新措施還未推出前，即使向銀行提供了正式買賣合約，而賣出物業還未成交時，按證公司亦只會批出八成按揭。 當時高成數按揭只限600萬元或以下物業，故換樓客還未大批湧現，所以並沒有影響太多買家。 有何方法可承造更高按揭呢？筆者建議以下三個方法：
解決方法一：更改買入物業成交期
如買賣成交期在一個月內，建議經由律師樓與賣方溝通，並嘗試更改買入物業的成交期，更改與否須由賣方決定。 即使有時候賣方亦是換樓客，過往亦有買家曾成功更改成交日，因此方法可以一試。
解決方法二：合約設置
簽定臨時買賣合約時，買入物業的成交日可設於賣出物業成交日一個月，銀行一般會在賣出物業成交後，把律師樓證明文件提交給按證公司，並以首置身分改回九成按揭。
解決方法三：新買物業只做八成按揭
如業主親屬持有物業並有水位可作套現，可以考慮新買物業只承造八成按揭；另外一成用現有物業透過轉按或加按套現。 現時最低按揭利率為2.35厘，銀行回贈按揭中介獎賞更可達總回贈高至1.95%，所以透過轉按或加按套現未嘗不可。
其實在換樓前，業主可先向坊間的按揭中介進行查詢，正規的按揭中介是會提供免費按揭查詢服務，並提供適當及最好的解決方案給客人。 而按揭中介亦會提供時下最優惠的銀行按揭計劃並幫業主比較價格，如該按揭中介是有收費的話，買家應加緊留意及提防。
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編按：陳永鍵擁八年以上按揭及銀行業務經驗，從加拿大大學畢業回港後，在外資及本地銀行相繼擔任個人信貸部及按揭部經理，熟悉各類型按揭、貸款投資財技及各銀行審批準則，其後創立了壹家壹按揭轉介，現為壹家壹按揭轉介首席按揭顧問。
