二手業主企硬趕客 發展商漁人之利加快推盤 定價進取「無有怕」｜胡說樓市
撰文：胡說樓市｜ 圖片：胡說樓市、新傳媒資料室
新盤接連出擊；加上二手業主態度強硬，直接搶走不少客源，未來一段時間新盤大有可能漸漸主導大市。
二手樓價創新高 價升量跌
反映二手樓價的中原城市領先指數，在8月中旬升至191.34，打破2019年6月的190.48紀錄，創歷史新高後，指數在高位徘徊；另一邊廂，近月二手成交量明顯放慢，出現「價升成交跌」的情況。
據中原地產數據，今年8月十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得313宗，總值27.18億元，較7月的356宗及31.98億元，分別下跌了12.1%及15.0%。
數字是自2020年12月的275宗及22.84億元之後，創八個月新低，8月份的登記是反映7月期間的市況。
事實上，媒體早在7月前已不斷預測樓價將破頂，業主在7月前叫價開始強硬，令買賣雙方議價空間收窄；加上奧運、暑假、上車新盤搶去二手客源等因素疊加，令二手交投放緩。
發展商趁機推盤多沽清
二手樓價於8月中破頂，在二手帶動下，發展商當月推出的新盤亦有理想銷情。
新鴻基地產（00016）旗下天水圍Wetland Seasons Bay，於8月中開售，該項目第一期累收逾萬票，超額認購32倍。
截至9月首個週末，項目推售僅半個月多，已累售逾900伙，佔全盤近七成半，去貨相當快速，套現金額達60億元。
同樣於8月開售的青衣薈藍銷售同樣理想，該盤於首日開售143伙，即日全數沽清。
新盤定價進取照受捧
來到9月，新盤市場氣氛更加熾熱，焦點亦從新界將移師至市區多個地段。
除了已開售的啟德新盤THE HENLEY III及黃竹坑新盤揚海外，恒地旗下的鰂魚涌新盤THE HOLBORN、紅磡馬頭圍道新盤曼翹也快將公布價單。
另外，屏山南屏滙已上載樓書；會德豐地產藍田KOKO HILLS第2期及龍光及合景泰富合作發展的鴨脷洲利南道項目，均已獲批售樓紙，短期內有機會推出應市。
而中洲置業發展的沙田火炭星凱•堤岸，亦料在短期內取得預售樓花同意書，或將隨即啟動推盤攻勢，相信很大機會月內開售。該盤由四幢住宅大樓組成，共提供1,335伙。若然開售，相信勢成9月開售最大規模新盤。
雖然新盤競爭激烈，但個別項目定價也相當進取。
以THE HENLEY III為例，首批單位折實均價為28,200元，入場費625.4萬元起，貴絕啟德區歷來新盤之首批折實均價，仍不乏問津。
另外，揚海折實平均呎價30,880元，入場費1,079.9萬元。
若以首張價單作對比，揚海較毗鄰的港島南岸第1期晉環，今年4月首批單位折實平均呎價高約4%，成為繼晉環後本港鐵路上蓋住宅項目首批呎價新高，但較晉環5月公布的最近一張價單，折實平均呎價34,627元低逾一成。
而揚海的第2號價單及第3號價單的折實平均呎價，分別為33,889元及34,056元，分別較首張價單折實平均呎價高約一成，開始貼近晉環最新一張價單的折實平均呎價。
在樓價破頂的環境下，新盤市場有價有市，揚海首批188伙單位，在六小時內全數沽清，發展商即晚加推90伙。
晉環自4月推出後，發展商連番加推加價仍沽清。
晉環反應理想，固然帶動了揚海的銷售；另外，後者的定價有較同區二手住宅有折讓，也增加了揚海的吸引力。
與揚海可相提並論的二手屋苑，包括香港仔深灣9號及鴨脷洲南區•左岸，平均呎價分別約37,000元及35,000元，揚海首批單位平均呎價較其折讓逾一成。在這情況下，不難理解買家為何轉吼新盤。
十大屋苑部分零成交
來到9月首個週末，一手市場共錄557宗成交，不僅是今年一手銷情最佳週末，亦是2019年5月首週錄得1,117宗一手成交後，近兩年來最暢旺週末。
反觀，部分十大屋苑在過去週末，錄得零成交。中原地產統計，過去週末十大屋苑錄12宗成交，與前週末一樣。當中觀塘麗港城及將軍澳新都城均錄得零成交。
美聯統計，9月首週末兩日十大屋苑錄13宗成交，成交量橫行。
對比今年農曆新年假期後，十大屋苑週末錄37至38宗成交，創八年週末新高，目前二手市場的氣氛較年初明顯回落。
旺市或成地產股催化劑
樓市轉旺，有投資銀行發表報告指，樓市轉熱或成地產股催化劑。
滙證發表報告指出，在樓價上升的有利情況下，主要發展商會加快推出新盤，並從而促使利潤率擴張，而樓盤項目更加有望成為地產股的股價催化劑。
該行亦指出，單計上半年，住宅樓價已累升7%，考慮到下半年樓價的上升動力可能減弱，估計全年升幅可以達到9%；展望2022年樓價會再升5%至10%。
這或意味新盤的定價進取得來亦會克制，或貼近二手市場以增競爭力。
樓價雖然愈升愈有，但滙證直言按照目前的風險回報，專營寫字樓租賃的地產商比發展商更加吸引，原因是料租務需求將會回升。
寫字樓租賃偏好太古地產（01972）及香港置地；發展商則推薦新地及信和集團。
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