業主唔肯平賣？用啱方法劈價買筍盤絕對不難｜ 1%Anthony
你好！最近睇中了一個盤，很喜歡，但價錢稍貴，於是叫代理幫手減價，代理說業主十多年前樓價很平買入這個單位，單位升了很多，收租也很理想，沒有賣樓壓力，肯定不願意減，怎辦呢？
讀者黎小姐
撰文：1%Anthony (第一桶金)｜圖片：unsplash
這是買賣實戰中，其中一個常見的誤解！單位樓價升得多，不代表業主持貨能力強；又或業主持貨能力強，不代表不願意減價。
只要方法用對，劈價買筍盤絕對不難！ 最近筆者在自己的頻道分享了一位學員的個案，正是朝這個方向買到劈價筍盤，三年多前她在荃灣地鐵站旁的單幢樓，買入一個面積380多呎的兩房單位，靚裝修，樓齡新，業主開價420多萬元本來已不算貴，當時按揭還未有新政策，400萬元左右的物業最高做到9成按揭，非常吃香。
但學員鍥而不捨再劈，最後以355萬元成交，呎價9,000多元，做到九成按揭，首期只是35.5萬元，去年中趁高位以560萬元賣出，第一次買樓就賺超過200萬元，首期翻了接近6倍！最主要是因為三年前劈價成功，為何當日有如此決心，因為當時她查過，業主買入單位多年，當年買入價不到100萬元，樓價升了好幾倍，賺了近300萬元，激起了她的信心。
樓價升得多不代表持貨能力強
每個人的經濟狀況都不同，單位升值是這個單位的事，跟業主的經濟狀況未必有很直接的關係，例如業主是生意人，經濟不景令到生意週轉不靈，需要賣出其中一個單位籌錢，單位升得多，正好方便他套現救急，如何持貨能力強呢？ 又例如業主可能在過去十多年，已經加按了數次，雖然買入價平，但欠下的貸款，卻遠超當日買入的樓價，供款亦多很多，如何持貨力強呢？真正持貨能力強的業主，其實是經濟狀況良好的業主，例如認識不少朋友，持有雙位數的物業，趁亂市買貨都來不及，怎會賤賣單位呢？這些才是真正持貨能力強的業主。
持貨能力強不代表不願減價
即使單位價錢升了很多，業主經濟狀況亦非常良好，也不代表不願意減價。 其實就是因為升得多、賺得多、資金多，才願意減價，例如你沙士時以100萬元買入一個單位，現在升到600萬元，已升了6倍，賺了500萬元，假設你期間沒有加按，樓也差不多供滿，賣出可以套現近600萬元現金，其實賣平些少，例如平30萬元，對業主來說完全是「面嗰浸」而已，何必執着？
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筆者經常跟學員分享過往的實戰經驗，當中也有講到放盤的心態，多年來筆者也試過平些賣，例如有一次，買家是朋友的朋友，是一對準備結婚的年青人，人工不高，上車困難，筆者就平了幾十萬元賣給他們當幫幫年青人。 又例如有一次，筆者看中了一個「筍盤」，評估過之後，持貨三年可以賺400萬元，當時就差一點資金，於是平數十萬元賣出單位換貨。
現在樓市辣招多，要計名額，若想換貨，更需要賣樓，套現也套名額。 減價賣樓的原因五花八門，甚至有業主純粹因為擔心經濟前景而賣樓，總之願意平賣給你，單位沒問題就好了。
