今期「封面故事」誠邀多位樓市專家剖析樓市最新形勢，包括中原集團主席兼總裁施永青、紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮、香港大學房地產及建設系系主任兼講座教授鄒廣榮率先預測《施政報告》的最新房策，樓市用家先睹為快。

上車盤三大轉向訊號

上週五（6日）中原城市領先指數（CCL）報160.02點，稍為回落，但年初至今樓價已經累9.4%。隨著樓市三大轉向訊號逐漸浮面，將會左右供應、需求，以致樓價去向，上車客入市前要衡量風險。

訊號一
新房策吸乾首置客

特首林鄭月娥將於下週三宣讀《施政報告》，據悉會集中火力處理房屋問題，當中以協助「收入唔錯的年輕家庭」上車的港人首置上車盤將為是次《施政報告》的重頭戲。有別於上任特首梁振英以需求管理為主調的房策，其協助上車的措施往往半途而廢（見表一）。

9月初林鄭月娥以雷霆萬鈞之勢表明推出港人首置上車盤，協助收入不錯、但未能在私樓市場置業的用家，故申請港人首置上車盤的入息限制，將會較現時居屋申請資格為寬鬆。參考現行居屋申請資格，二至九人家庭扣除強積金供款後的入息上限為52,000元。有指港人首置上車盤的月入限制將會介乎52,001至70,000元之間。

林鄭月娥9月份披露港人首置上車盤的概念時，有消息指其售價是根據上車客負擔能力而定，當時有報道指港人首置上車盤售價隨時低於居屋。惟根據最新消息，港人首置上車盤定價將會較居屋略高，以免出現不公平的情況。港人首置上車盤的另一個爭議點是轉售限制。港人首置上車盤將會設立十年禁售期，較居屋的五年禁售期為長。

倘十年禁售期內轉售，港人首置上車盤業主只能以原價轉售予政府。惟十年禁售期結束後，港人首置上車盤業主可以在自由市場轉售，而補地價金額則以購入時的買入價作為計算的標準。由於市民對港人首置上車盤這個政策期望甚殷，故最重要是盡快覓得土地始能落實這鴻圖大計。

紀惠湯文亮認為，林鄭月娥委任的土地供應專責小組須花18個月時間搵地，惟她已急不及待提出港人首置上車盤計劃。由此可見，政府對覓得足夠土地發展港人首置上車盤充滿信心。9月份林鄭月娥提出港人首置上車盤計劃時，當時有消息指出，政府有意向發展商提供農地補地價優惠，鼓勵發展商加速發展農地。

湯文亮坦言，現時地產商持有大量農地，當中質素欠佳的農地就有機會變成港人首置上車盤的用地。
參考恒基地產（00012）、新鴻基地產（00016）、新世界發展（00017）及長實集團（01113）持有的農地土地面積分別為4,490、2,800、1,740及1,340萬平方呎。

湯文亮解釋，發展商至少可以賺取農地變成住宅用地地價的差價，農地成本價可能低至「5毫子一呎」，現時地價卻是5,000元，即使不計賺取的建屋利潤，出售土地利潤亦相當豐厚。

首置盤首批3,000伙

既然發展商手持的農地足以興建80萬個單位，湯文亮認為倘能撥出當中部分的3,000個單位、10,000個單位作上車盤，政府按地價；加上建築成本出售予有需要的年青人，大約是市價的一半售價。

此舉令年青人得以負擔，又可以消耗發展商農地，實在是一舉兩得。

所謂一呼百應，而新地已表明將會預留三幅土地作港人首置上車盤之用。會德豐（00020）表示，旗下位於大埔洞梓項目已向城市規劃委員會申請改劃為綜合發展區，作公私營房屋發展，將會預留超過1,000伙交予政府，可作公屋、居屋或港人首置上車盤之用。

根據最新消息，港人首置上車盤首批單位將會多達3,000個，惟政府高層認為尚有爭取的空間，故林鄭發表施政報告當日，首批港人首置上車盤的數目有機會多於3,000個。

湯文亮認為港人首置上車盤係踏腳石，供應太多反而無作用，因為到上車盤業主累積足夠實力時換入私樓，就會出售上車盤予政府。中原施永青指若政府願意撥出一半私樓土地供應以興建港人首置上車盤，始可大規模推出首置盤。現時一年香港私樓土地供應相當於20,000伙單位，倘政府撥出當中的一半，港人首置上車盤供應量可達10,000伙。惟施永青不贊成資助月入介乎52,001至70,000元家庭購買港人首置上車盤。「因為這班人已經是高收入人士。」施永青笑言：「這班人捱得起，由得他們捱下先。」

香港樓市將出事

因為這批家庭為私樓市場的主要客源，倘獲准認購港人自置上車盤，屆時私樓市場的客源僅剩下10%。
施永青認為樓市將會出事。「香港月入達70,000元家庭有幾多？都唔夠全港家庭的10%，私樓客源將會被首置盤吸乾，上車客將會觀望。」施永青認為屆時香港樓價會否如1997年、1998年般短時間內急跌，視乎當時港人首置上車盤的實際供應。
根據統計處數字，現時本港月入在介乎52,001至70,000元的家庭約為24萬戶，佔本港家庭總數的9.5%。

提高地積增供應

房屋委員會資助房屋小組主席黃遠輝估計，約有一半家庭擁有自置物業，估計約有12萬戶家庭符合申請港人首置上車盤的資格。
相反，施永青認為港人首置上車盤應用以滿足月入低於35,000元的家庭置業需求。因為這批家庭本身買不起私樓，對樓市影響較細。

港人首置上車盤來勢洶洶，惟港大鄒廣榮相信難以吸走私樓的購買力。

如純粹解決居住問題，就會申請認購港人首置上車盤，惟當要滿足投資需求時，就不會等首置上車盤出籠。此外，有為數不少的家庭符合申請資格，相信抽中的機會細，隨時樓價錄得明顯升幅都還未買到港人首置上車盤。雖然港人首置上車盤可以暫時舒緩中產一族置業的願望，但最終王道是增加供應。

美聯物業首席分析師兼房地產數據及研究中心主管劉嘉輝指出，今個年度的供應有機會高於14/15年度的21,200個單位，創10/11年度以來新高。今個年度的私樓供應達標，發展商透過重建或補地價的項目供應大部分單位，反而政府招標項目僅佔4,000個。
劉嘉輝強調既要照顧中產人士的上車需求，亦不能忽略收入較低人士的買居屋需求。近年政府積極推出供應，但未必能夠滿足未來十年建屋46萬伙的建屋目標 。

故港大鄒廣榮相信，今次《施政報告》的另一重點是造地，大規模造地離不開在維多利亞港以外填海，最快要三數年始有新土地應市。

所謂遠水不能救近火，鄒廣榮相信提高地積比率，馬上可以獲得新土地供應。根據規劃署的資料，包括港島、九龍及荃灣新市鎮在內的現有發展區，每塊土地住用地積比率分別為8至10倍、7.5倍及8倍。

至於新發展區及綜合發展區的地積比率為6.5倍。倘地積比率放寬，同一塊地皮可以容納更多人口居住。雖然現時土地供應較政府的建屋目標有一定差距，惟湯文亮對此毫不擔心。因為現時政府實行農地補地價配額制，額滿即止，發展商為求拿到足夠土地建屋，亦要提高補地價金額，務求盡早完成補地價。

即使發展商聯手不補地價，政府亦有充足地皮推出市場招標，以保證每年有足夠私樓供應。

訊號二

美縮表加息添陰影

除港人首置上車盤登場值得注意外，聯儲局展開「縮表」撞正加息週期，對一心想上車的樓市用家而言，作出置業決定前要再三考慮。9月19及20日，聯儲局舉行議息會議。一如市場預期，聯儲局啟動收縮資產負債表規模，10月起，每個月將會收縮100億美元。
所謂積少成多，直至2019年底止，聯儲局資產負債表將會累積縮減25%。屆時聯儲局的資產負債表將會收縮至34,000億美元的水平，亦即是返回2013年的時光。

莫非香港樓價亦可以重返2013年的水平？屆時上車客將會有平樓買？港大鄒廣榮認為這樣的說法不切際。因為過去數年有通脹，故樓價會反映通脹因素。

港息年底將會上調

鄒廣榮指出，聯儲局由2008年開始狂印銀紙，其資產負債表由約9,000億美元，升至45,000億美元，漲四倍 （見圖）。

惟同期香港樓價累升129%，相信樓價不會緊隨縮表步伐而同步下跌。中原施永青亦不相信縮表對香港樓價有明顯影響。雖然聯儲局縮表，惟日本銀行及歐洲中央銀行印銀紙銀碼仍多於美國縮表銀碼。

不過，樓市最大風險是來自加息。

現時市場有論調指出，香港銀行體系坐擁巨額存款，故香港毋須跟美國加息。根據芝加哥商業交易所（CME）的數據顯示，市場預期聯儲局將於12月加息0.25厘，屆時美息將上升至1.25至1.5厘。

惟湯文亮警告，美國展開加息週期後，香港並無跟隨加息，但相信年底前聯儲局再度加息後，港息亦會跟加0.25厘。

事實上，近日香港銀行同業拆息（HIBOR）大幅抽升，一個月拆息升破0.6厘創近一個月新高，香港供樓人士供樓負擔上升。
由於有「縮表」及加息夾擊，湯文亮相信，未來一年香港樓價將會較高位回落10%至15%，跌幅集中在細價樓，有意上車的樓市用家不能不提防箇中風險。

訊號三
慎防父按上車風險

雖然政府不斷出口術，呼籲大眾小心樓市風險，惟仍未能逆轉樓市升勢。近日金融管理局更首次提出「父按」的風險，9月底發表《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，明言最近出現的家庭融資渠道值得關注。總裁陳德霖指出，父母幫子女上車是人之常情，但部分父母尚未供滿原本居所，便透過加按幫助子女分擔首期，將來若遇經濟逆轉，須關注這些家庭的償還能力。

中原施永青大派定心丸，「慈父怎會不夠錢供樓？目前銀行有壓力測試。香港人好保守，不會借凸。」
湯文亮則顯得相對保守，指目前買二手樓普遍要有四成首期，年輕人需要慈父幫手無可厚非。若四成首期有一半是來自子女個人儲蓄，他們算是有儲錢能力，買樓後亦有能力還款。倘年青人選擇買新樓，15%首期都拿不出來，需要「父幹」，則反映他們過去沒有儲錢能力，未來更沒有還款能力。因此他不贊成慈父幫手買新樓，反而慈父應該關注子女以後有沒有能力供款。

慈父加按借錢給子女買樓，需要簽擔保，大眾要小心應付突發情況，不宜掉以輕心。

美聯物業8月發表「首次置業調查」，未持有物業的首置人士中，有45%考慮靠父母或其他家人支持首期上車，當中首置年齡主要34歲或以下，佔整體約65%。

由此可見，目前買家多以年輕人為主，並傾向倚靠「富爸爸」出手。識投胎有「富爸爸」庇蔭的年輕人，買樓自然贏在起跑線。

若樓價持續上升，他們固然值得高興，惟一旦經濟逆轉，樓價轉勢，而利率上升，屆時慈父「愛」你變成「害」你，心理壓力自然大增。

退休生活失預算

以保守及「貼地」推算，購入450萬元一房單位，首次置業人士最高按揭成數最多只能八成，即首期便需要90萬元。計入印花稅、佣金，以及律師費等開支，首置人士洗費至少逾100萬元。假設慈父加按套現100萬元，用以繳付子女首期及雜費，以4厘計算，還款期十年，每月利息支出約達3,300元，每月供款約10,125元。

惟隨着加息期重臨，利息每上升1厘，利息便增加逾800元。當利息累積上升至6厘，利息支出已大幅增加至5,000元。
若本港經濟下行，慈父或食「肥雞餐」提早退休，屆時則難有持續的收入來源，應付過萬元的還款。慈父需動用退休金、強積金，甚或餘下的儲蓄還款，退休生活則大失預算。

同時，勉強「掹車邊」上車的子女面對風險亦不少。若本港經濟不景，子女或亦難免失業，未能再有足夠餘款供樓，而慈父已揹上重債，屆時亦愛莫能助。
正如金管局所言，「從家庭層面而言，他們抵禦收入衝擊的能力會較以前脆弱」，最差的情況是子女逼於無奈賣樓。