林鄭新房策再解讀 樓價真係冇得跌？| 香港樓市2018

撰文：Smart ED編輯部  ｜ 圖片：新傳媒資料室

林鄭三個目標六個措施 樓市步入整固階段

在千呼萬喚之下，「好打得」的行政長官林鄭月娥，在上週五（6月29日）終於出招，通過多項壓抑樓價措施。

林鄭月娥指出，有關措施旨在達到三個目標，包括令資助出售單位更可負擔；增加資助房屋單位供應並加強支援過渡性房屋供應；及鼓勵一手私人住宅單位盡早推出市場。

政府推出六項房屋政策新措施，包括：

（1） 修訂資助出售單位的定價政策；
（2） 邀請市區重建局（市建局）將位於馬頭圍道的非合作發展項目改作「港人首次置業」（「首置」）先導項目；
（3） 改撥私營房屋用地以發展公營房屋；

（4） 成立專責小組協助民間推行過渡性房屋項目；
（5） 向空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」；
（6） 修改地政總署「預售樓花同意方案」以改善銷售手法。

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有地產代理指，現時發展商手上空置現樓貨尾單位約9,000伙，開徵空置稅必為發展商帶來沽貨壓力，會將手持貨尾盡推，並將樓花項目延遲出售。

事實上，為了趕在政府出招前出貨，6月份發展商競相推盤，焦點三大樓盤包括嘉華國際（00173）位於白石角的嘉熙、恒基地產（00012）位於大角嘴的利奧坊、以及新世界發展（00017）北角的柏蔚山，均迭創佳續，加推加價亦迅即被搶購一空。

另外，發展商也忙於搶推貨尾，新世界再推元朗柏巒，38個貨尾於兩天內悉數沽出。

市場統計，6月份（截至24日止）新盤銷售金額達310億元，除創出今年以來單月新高外，同時亦是過去15個月的新高。

新盤盡吸市場購買力

經過一輪新盤混戰後，市場購買力被大幅消耗，首當其衝是二手市場。

6月23及24日，根據中原地產統計，十大屋苑僅錄得六宗成交，當中有六個屋苑更是零成交，按週計成交宗數急跌六成，亦創下18個星期以來的新低。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，在新盤持續熱賣下，市場購買力被大批搶奪。

利嘉閣統計全港50個指標屋苑，在再上週（6月18至24日）錄得110宗成交，較對上一週的120宗減少8%。

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該行表示，按區劃分，港島及新界區的指標屋苑交投量均有跌幅，港島8個指標屋苑期內只錄得15宗成交，較前週下跌21%。新界的指標屋苑錄得50宗成交，較前週下跌19%。

購買力被吸納的同時，發展商加推新盤不斷提價，二手市場亦如是，業主也不斷調升價格，買家即使願意追價，業主又屢次反價，導致買賣雙方陷於膠著。

在叫價飆升後，準買家一下子未能接受，開始轉趨審慎，寧可暫時觀望。

近日二手的交投雖受新盤開售影響而下跌，但價格就不斷刷新紀錄。

上環帝后華庭2座中高層單位，實用面積只有393呎，以呎價23,232元成交，創該苑呎價新高；馬灣珀麗灣17座一個低層單位，呎價達16,167元，刷新屋苑分層呎價新高。

地產經紀透露，二手屋苑價格愈賣愈高，叫價上升令準買家沒法追趕，部分人已開始有所保留。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，二手市場業主叫價強硬，以致買賣雙方處於拉鋸狀態。

利嘉閣地產董事陳大偉也認為，樓價續創新高，部分準買家難在短時間內大幅追價，導致他們入市態度轉為觀望，令二手成交開始減少。

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政府對於引入一手物業空置稅，仲量聯行的報告就指出，若所徵收的稅率與差餉相若，對樓價不會做成大壓力。

然而，市場人士估計，發展商手頭上空置單位約9,000個，有可能因空置稅而將部份單位盡快推出市場。

以每年新盤供應約18,000個單位計算，只要有2,000至3,000個一手空置單位推出，也佔全年供應的一到兩成，供應量肯定有所增加，對減緩樓價上升或多或少會有影響力；

故部分準買家亦開始觀望，等待市場更明朗時才再入市。

至於息率的趨升，亦漸漸引起準置業人士關注，特別近日銀行拆息拾級而上，一個月本港銀行同業拆息出現19連升，更突破2厘水平。

近日雖略為回軟，但上週三（27日）仍高見2.019厘，與4月初不足1厘比較，上升逾倍。

可以預期，在拆息飆升下，當美國利率年內續升，香港銀行提升按息應是指日可待。

花旗銀行香港及澳門區行長伍燕儀近日表示，美國下半年有機會再加息兩次，屆時預料港息會跌隨，今年香港或會上調最優惠利率。

恒生銀行也預期，香港銀行有機會於下半年上調最優惠利率。

發展商暫緩推盤步伐

在以上各項因素下，市場認為樓市快將步入一個整固期，估計發展商推售的步伐會暫時放緩；二手市場在價格高企下，買賣雙方又進入拉鋸對峙，樓市成交量將有機會放緩。

縱然樓市進入整固階段，整體樓價受影響的機會不大，市場只是需要時間再累積購買力，估計兩三個月後，購買力又會出現。

事實上，本地經濟仍然理想，恒生銀行日前剛將今年本地經濟增長預測，由3.3%調升至3.7%，跟政府的預測3%至4%貼近。

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恒生銀行首席經濟師薛俊昇表示，在私人消費增長強勁帶動下，今年首季香港經濟增速為2011年來最快。根據最近數據，第二季度本港經濟應可續維持高速增長。

美聯集團（01200）主席黃建業日前也表示，今年下半年樓市仍樂觀，本地剛性需求強，雖然樓價處於歷史高位，但今天香港社會環境，許多時是以三代人的能力去置業；即是買家背

後的資金除了是自己外，更加上父親及祖父輩，令購買力大大增加。

黃建業估計，今年下半年樓價仍有7至8%上升空間，全年合共上升17%至18%。

私樓地改建資助房 勢推升樓價

政府針對房屋問題，除開徵一手住宅空置稅外，又計劃將部分私人住宅用地，轉為興建資助房屋，希望可以為沒能力購買私樓的市民置業。

然而，市場有意見認為，此方案看似對市民有利，實則有機會將樓價進一步推升。

根據政府的《長遠房屋政策》報告，未來10年住宅單位供應量要達到46萬個，公營及私營的比例為六對四。

然而，現時可供發展的公營房屋土地，只足夠23.7萬個單位供應，較目標中的28萬個仍差距43,000個。

私樓市場供應更形匱乏

要將差額填補，政府研究將已規劃為私樓的土地，改為興建資助房屋，包括居屋及港人首置上車盤。選址會是未完成規劃的土地，或在公屋與居屋旁的土地。

不過，目前私人市場的土地已經遠遠不足，倘若將原本有限的私樓土地再撥歸資助房屋，則私樓市場供應更形匱乏，最終在供應減少而需求仍強大下，進一步推升樓價。

雖然有指增加資助房屋，將可減低對私樓需求，可以冷卻過高樓價；然而資助房屋的買家，許多原先已非私人市場的準買家，實則上是否可減低私樓需求，存在一定疑問。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥也認為，市民的剛性需求持續，減少私樓土地，令私人住宅供應減低，反有機會推高私樓價格。

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