林漢勤專欄｜通關與零售非命運共同體

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「通關真的很興奮」，原來以為是這樣的；但實際看看新聞，又到尖沙咀走走。發現，理想與現實往往很大分別。 先看新間， 這邊廂大題是「利福國際旗下百貨公司崇光百貨SOGO尖沙咀分店結業」；那邊廂又寫道「卓悅始創人遭頒令破產 公司正式清盤」。 從牌面看，真的不是甚麼正面新間，難道一眾企業已等不到通關？筆者經常說，凡事要看全局，不宜只看片面而下結論。 起動東九龍值得期待 先看前者，SOGO尖沙咀分店將於3月中結業，但其實SOGO位於啟德的全新旗艦店，亦將於今年落成及開業。那到底是危還是機？ 問心，讀者又去過SOGO尖沙咀分店多少次？相信不少讀者就算去SOGO，也是去SOGO銅鑼灣分店居多，何解？ 那就要從電話簿中取出地產界名言：location、location、location！ 回看歷史，SOGO尖沙咀分店是於2014年搬至香港登酒店重新開業，但由於地理位置，予部分人「旺丁不旺財之感」。 不過，轉頭看快將開業的SOGO啟德旗艦店位置，翻查資料總樓面近110萬平方呎，為兩幢約19層高的大廈，又稱「雙子塔」，由於鄰近屯馬線啟德站出入口旁；加上附近住宅樓宇樓齡較新，相信未來開業後會有較多年輕客戶群。 另外，啟德區內還有南豐Airside，同樣是綜合商業項目，有70萬平方呎大型商場，設大型超市及戲院等；加上香港人甚喜愛的日式百貨品牌AEON，早前已租用啟德體育園舖位九年（將會由2023年2季開始計算）。 由此看來，SOGO今次調位是從舊旅遊區轉陣到年輕發展區，若從投資角度看，無疑是一場順應時代轉變之押注。 故此，筆者認為SOGO尖沙咀分店與SOGO啟德旗艦店的「關與開」，其實正如投資市場中的「危與機」。 說到底，政府立心發展東九龍作為香港第二個核心商業區，這從「起動東九龍」項目、發展啟德區、連接海岸線（觀塘、啟德、土瓜灣、黃埔、尖沙咀之海濱長廊）、加速土瓜灣重建重建速度等。從各方手影，以至多個政府重要部門及商業企業決定落戶在東九龍，揭示相關地區未來發展潛力非同少可，甚有機會跑出（戴定頭盔，樓市短線依然有上有落）。 吸收資訊要提防標題黨 所以，筆者認為，如投資者有意用時期間換金錢，則不妨仔細研究區內未來發展藍圖與各類型工商住，以至社區發展項目，對中長線投資必利多於弊。 回說卓悅事件，始創人遭頒令破產已不算「好爆」的新聞，主因是今次被債權人向法院提出清盤呈請的是附屬公司合豐隆有限公司，而不是卓悅。 其次，翻查港交所（00388）資料，卓悅創辦人葉俊亨早於2020年4月，以平均價0.1147元沽出手上大部分持股（持股比例從39.42%跌到落1.63%），故創辦人如今真的「只是創辦人」，其破產與否，其實與卓悅已沒有太大關係。 新聞就是如此，除了資訊性外，娛樂性亦十分吸睛，故讀者在吸收資訊的同時，亦要細心分析，到底所收吸的，是真實的資訊，還只是娛樂性十足的標題黨。 看完新聞，又說說筆者近日到尖沙咀閒走的見聞：在尖沙咀廣東道某商場內，人流是有的，但較聖誕節前已大幅下降，當中說普通話旅客比例不算太多（通關初期理應如此），目測商場內店舖生意也是有的（部分名店見有不多於10人在排隊），但要重回疫前水平，應該還有一大段距離。 再看資料，政府統計處公布，香港2022年11月，零售銷售按年下跌4.2%（見圖表一及圖表二），創八個月以來最大跌幅。 香港零售管理協會主席謝邱安儀早前表示，據會員反映，超過一半零售企業表示，12月聖誕節假期期間的生意下跌，按年跌幅介乎單位數至低雙位數，認為以傳統銷售旺季來說，銷情不算好；若以12月整個月計，市道更差；逾六成會員表示生意持平或下跌，但整體仍較11月好。 謝邱安儀又預計，雖然政府大幅放寬防疫措施，包括限聚令，但超過65%零售企業反映，對生意完全沒有幫助；而放寬入境檢疫限制，鼓勵市民外出旅遊，則影響本土消費。 因此，即使市面人流有增長，但消費意欲無改善，實際零售生意仍然疲弱。 總而言之，香港零售市道前景如何，仍然有待觀察，而就算部分業主心雄，有意加租或轉至長租約，但從現時情況看來，旅遊區地舖及零售行業仍然具不明朗因素。學股市金句：「炒股不炒市」一樣，投資物業與零售企業，也是炒地區/個別企業而不炒整體性為佳。 作者簡介： 屋邨仔出身，做過設計師、工程師，愛數字；三十歲開始轉寫投資專欄。外匯、港股、期指、電腦編程、新舊樓投資無一不歡。

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