林本利31歲買人生第一層樓：反正都要交租 點解唔買樓？鼓勵由二手樓入手

撰文：Smart ED編輯部｜圖片：中新社、新傳媒資料室

租樓如潑出去的水

相信大家都聽過「租樓只係幫人供樓」，林本利亦認同，並謂「反正都要交租，點解唔買？」假設每月租金20,000元，若用同等金額來供樓，付出的金錢其實大部分是償還本金，當你供10年其實已還了過百萬元。買樓與租樓最大的分別在於前者可以一直累積價值；後者「交咗就無咗」，就如潑出去的水。

林本利舉出成功例子，透露身邊有朋友於2007至2010年期間置業，當時樓價200萬元，首期只需20萬元，10多年後的今日，已躍升為千萬富翁。他表示，上車客可先從400萬元的樓盤入手，由細單位逐漸換成大單位。

「（首置）呢個係第一注，之後一注注上。」

事實上，買樓就如以小博大。林本利解釋，譬如價值500萬元的單位，獲九成按揭之下首期只需50萬元，在槓桿效應下樓價只要升3％，業主的回報已經有30％，即10多萬元。2019年6月中原城市領先指數（CCL）最高見190.48點，而今年1月6日至12日則報175.88點。林本利教路，買入價一定要較最高位低一成或以上。

「投資就係咁簡單，總之唔好摸頂，入市買股票、買樓都係。」

除資產及財富增值外，他認為買樓同時亦在為未來退休買保障，尤其是打算在香港定居的人士。2011年，港府通過旗下的香港按揭證券有限公司推出安老按揭計劃，讓年滿55歲或以上的業主藉由抵押個人物業予銀行，以獲取每月固定收入。金額會根據申請時按證保險公司對物業的估值，並視乎申請人選用浮息或定息計劃而訂。他建議業主退休時可採取此逆按揭操作。

假設該物業價值500萬元，選擇浮息終身計劃，以指定物業每100萬元計，一對65歲夫婦領2,200元，即每月可領11,000元；獨身者可領的金額更高，單人借款每100萬元可領2,500元，價值500萬元的物業，每月有12,500元。

「何樂而不為呢？供層樓20幾年，到退休時層樓（每月）俾你萬幾元用，重仲可以繼續住落去，直到你過世。唔使靠政府的救濟金。成世人都唔供番層樓，退休時會好可悲。」

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租樓 VS 供樓 財富相差極遠

事實上，買樓之所以博得如此高回報，還得過去十多年持續低息的環境配合。林本利指，自2001年「911」事件後美國持續減息，到2003年時聯邦基金利率（即所謂隔夜息的短期借貸息率）低至1厘。前美國聯邦儲備局主席格林斯潘及伯南克先後共11次逐步調高息率至5.25厘，惟次按爆煲。及至金融海嘯後，息口竟低見零至0.25厘之間。

對比他首次置業時供樓息率高逾10厘的情況，直言「發夢都估唔到」供樓利息會如此低；加上當時樓價回落，故在這十多年間足證租樓和供樓的財富已相差極遠。以中原指數計算，2019全年樓價上升2.9％；2018全年升幅則為4.2％。林本利指，每年升3％至4％屬合理水平。他認為，港樓價目前仍然偏高，但若是靠打殘樓價反造成後患，故只要政府肯積極幫年輕人上車同時調控私樓便可。

林本利又鼓勵大家買二手樓，坦言性價比遠高於一手樓。「市區新樓地皮投標價約每平方呎16,000至17,000元，現時地價連個『殻』都只是差不多呢個價錢，更不用擔心將來2047年到期嘅土地問題。」

「香港貴是貴在塊地，好多港人好蠢，用每平方呎20,000至30,000元買新樓。」

林本利曾同時擁三單位

1993年31歲的林本利擁有人生第一層樓。他與太太用九年時間儲共70萬元，購入海怡半島實用面積600多呎的單位，時價200多萬元，首期為樓價三成。邊儲首期，林本利還要撥出部分收入用來讀書進修。而1992至1993年他在香港理工學院任教時，但真正的「大水喉」主要來自版稅收入，他遂用版稅投資買樓。

1994年取得博士學位後，林本利轉到大學擔任助理教授。適逢1998年港樓市不景氣，港府突推公務員及大學教職員自置物業計劃，並提供37,000元買樓津貼。有見期時息率亦下跌，林本利把握機會換樓，並分別為父母以及太太娘家置業，同期坐擁三個海怡半島單位。

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