【東京奧運】閉門作賽損手收場 東京樓價竟逼近新高 港人投資日樓「解鄉愁」
撰文：胡說樓市｜ 圖片：unsplash、iStock、資料圖片
首先，讀者需要留意一點，單純投資日本房地產，基本上是不能拿到「永住權」。雖然日本有投資移民計劃，但普遍都是通過經營管理簽證。
有關簽證的申請人須投資500萬日圓（約36萬港元）創立、入股或收講公司，並在日本連續居住超過10年，才能獲得永住權。
雖然單靠買樓無法移民日本，但申請人仍可透過買物業收租，當作公司營運收入的一部分，從而符合有關條件。
弄清楚投資移民的條件後，下一步要留意的問題，就是日本樓的投資價值如何？
舉辦奧運有利當地樓價
根據過去兩屆奧運的經驗，舉辦奧運有利主辦城市的樓價。以2016年的巴西里約奧運為例，當地樓價由2008年開始上升，直至舉行奧運為止，當地樓價累升逾兩倍。
另外，英國倫敦2012年舉辦奧運以來，當地樓價每年平均升約5.6%，至今累升逾六成 （當然當中不排除移英人口日增的因素）。
當中六個舉辦奧運的自治市鎮（Borough）包括Waltham Forest、Barking & Dagenham、Hackney、Greenwich & Tower Hamlets的樓價自2012年起，每年平均升6.9%，勝過倫敦整體樓價升幅。它們累計平均升78%，升幅較大倫敦（Greater London）高出17%。
東京樓價直逼90年代高位
雖然，在疫情下，東京舉辦今次奧運幾乎可以肯定是損手收場，但東京近幾年樓價仍錄得不俗升幅。
事實上，為應對疫情，各國央行大「印銀紙」救經濟，也推高資產價格，環球樓價爆升，日本也不例外。
根據日本不動產研究所（REEI、Real Estate Economic Institute）數據，去年東京地區新建住宅樓價上漲1.7%，單位平均價格達6,084萬日圓或58.6萬美元（約457萬港元），逼近上世紀90年代經濟泡沫化時期的價位。
樓價上升主要因為籌備奧運導致建築成本增加，加上臨海工業區改建而成的高層公寓受歡迎度上升。
去年東京成交價最貴的單位是代官山，一套價值6.9億日圓或665萬美元（約5,187萬港元）的公寓。
晉環四房單位價錢已夠買東京樓王
換作香港，這個價錢可以買入黃竹坑新盤晉環四房單位，該盤呎價超過30,000元，屬今年的話題新盤。
另外，根據該行數據，東京23區5月份平均售價為6,934萬日圓（488.5萬港元），每平米均價為121.3萬日圓（86,000港元）。
看到這裏，相信不難明白為何部分港人會到日本置業，因為這個預算，在港或只能購買新界細單位或開放式單位。
值得留意的是，有別於紐約等其他大城市，人們在疫情下轉到郊區置業，換取更大的居住空間，東京居民似乎更有興趣搬到市中心的新樓，以減少通勤時間。若有意買樓收租，地理位置及交通將會是重要考慮因素。
大阪收租更吸引？
除了東京外，更多人會考慮到大阪置業，原因是置業入場門檻較低，收租回報較吸引。
一般來說，買大阪樓收租，每年租金回報可達5厘至7厘，較東京的4厘至6厘更佳。
雖然大阪沒有奧運概念，但日媒此前報道，日本政府有意以大阪為中心，將關西及福岡發展成為國際金融中心，以吸引多外資金融機構和優秀人才進駐；加上大阪夢洲人工島預計於2024年前落成，料將改建成包含賭場的綜合型度假勝地，而且2025年大阪將舉行世界博覽會，未來到訪旅客及外來人就業料有增無減，當地樓市的潛力不容忽視。
外國買家待遇基本相同
有別於部分國家向當地置業的外國人徵收較高稅率，外國人在日本置業時的待遇與本地人基本相同，當然銀行批出的按揭息率還是有差別。
另外，在日本買樓收租，也有不少事項及其他支出需要留意。
先談買樓前期費用，在日本買樓，除房地產本身的價格外，還須繳納稅款，如印紙稅、登錄免許稅和不動產取得稅等；另外透過中介買樓，買家亦須繳付仲介服務費及繳付登記費、保險費等，因此買家最好預留樓價的5%至8%資金，支付有關稅款及前期費用。
此外，如果在日本持物業收租，則要繳付固定資產稅、都市計劃稅、所得稅，即類似香港的差餉及物業稅，固定資產稅率為1.4%；都市計劃稅率為0.3%。 至於所得稅，則視乎租金收入而定，稅率則採用累進制。另外，業主還要每月交管理費和修繕積立金等。
投資港樓相對靈活
值得留意的是，買日本樓收租，投資期其實不宜太短，因為出售物業時產生的讓渡所得稅，以五年為分水嶺。
在日本若出售持有不動產時有差價收益的話，該收益部分就會產生讓渡所得稅；五年內出售物業的讓渡所得稅高達30%；五年後的稅率則為15%，足足少一半。
另外，日本物業樓齡愈高，折舊率愈高，除非地理位置優越，升值幅度實在難與香港比較。而且日本較傾向保護租客，業主在未得到租客同意下不可以加租，而加租後的新租金，亦不可以超過租客薪金的三分之一。
如果無合理原因，業主一般不得不續約。因此，投資者要有長期投資的心理準備，相比香港買樓只綁三年（因三年內售出需要繳付額外印花稅），以及租金調整上沒有限制；單看這幾點，投資港樓靈活性相對較高。
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