有錢都唔好一年內買兩間屋？地產經紀不會告訴你的5件事 ｜諗sir

本人和男朋友分別月入61,000元，各自想買一間屋收租及投資。一間或自住，預算620萬元或以下的樓。目前有打算抽將軍澳康城新樓LP10或東涌東環自住幾年，日後再放租；另一間買屯門大興花園收租。請問閣下有何高見？謝謝！

撰文：諗sir｜圖片：unsplash

買樓時，大部分地產經紀是不會告訴你以下五件事，讀者可注意。

（一）勿將眼光只停留在買樓上

投資物有多種，但將眼光停留在買樓上，未免太過狹窄，亦非全面理財做法。

套用筆者一向主張的「財務自由七步曲」，首步要做好儲錢，如未婚適量買賣股票也可，旨在理順出賺價的策略亦為重要。找到合適自己又能買股賺錢的方法，日後理財進度更快。

先試買股後轉債樓

說回買股，應是針對幾間未出名公司去hit-and-run，而並非採取月供方式；當然有些人是試過買股，覺得不適合自己，才轉買債或買樓收息。

計算讀者及男朋友的借貸力為61,000 x 2 x 50%÷10,000 x 2.59*=1,580萬元。買第一間樓可買貴點，用700萬至800萬元買三房，可塑性更高。

意即用一間800萬元三房轉為多人宿舍，兩個廁所可供五間房的租客使用，現時租金便宜，每月每間房約可租出5,300至5,500元，五間房意味月收逾20,000元。

（二）略為裝修可減空租期

如何搵客和裝修，令租盤更易租出是有技巧的。

至於康城及東環，本人不太建議考慮。因為東涌區的空置率相對較高；加上市區開始多平盤，不少人寧願多付幾千元住九龍區。而在康城買新盤，預期首一至五年，樓價亦難飛升。

（三）避免一年內連買兩間樓

理財七步曲第二步是買自住樓；第三步建議用債收息。

債基提供年息6厘至15厘，視乎投資者如何買。不敘造槓桿去買，起初約有6厘，一季後有回報，試好才槓桿收12厘。

收息一至兩年，才去買收租樓，亦即買入第二間樓，避免一年內連買兩間樓，將買價集中。

（四）經紀不一定幫忙講價

另外，要明白地產經紀一般和業主較友好。在「辣招」後，經紀不愁無客，只愁無盤。
一旦幫買家亂壓價，業主見得多便隨時無偈傾，得罪了業主，經紀便會失去個盤，比失去買家嚴重得好多。

（五）經紀正路偏幫業主

何況業主賣樓之後返大舊錢；買家買完樓之後彈藥隨時沒有，你認為經紀會幫誰？

除非閣下袋住瑞士銀行1,000萬美元本票入地產舖，這亦是近40年行雙邊代理制下的產物。又或除非只代表買家一邊的經紀，只收買家佣，那就有價講。

延伸閱讀：50歲單身漢想賣居屋 想等私樓跌兩成再入市 𠵱家應該點部署？｜諗Sir

免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。