月租兩萬以上比率再升 藍籌屋苑回報率高達11厘 租務管制隨時「落重藥」波及私樓？
撰文：經一編輯部｜ 圖片：中新社、美聯物業、資料圖片
事實上，私人住宅租金自5月回升後，6月進一步向上。
據美聯「租金走勢圖」顯示，2021年6月以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.24元，按月升約1.5%，創十個月新高。
倘若以半年累計，今年上半年租金上升約2.5%，自2019年上半年後首次半年上升。
太古城呎租半年升近7%
若以屋苑劃分，2021年上半年，港島東藍籌屋苑太古城平均呎租升約6.7%，表現最為搶鏡。租金有升幅，業主可享的租金回報亦見高企。
利嘉閣地產高級經理黃凱達稱，市場新近錄得太古城海天花園景天閣中層G室的租賃成交，單位實用面積約589平方呎，兩房間隔，以月租22,000元成功租出，折合實用面積呎租約37元。
據悉，業主於2002年6月，以約232萬元購入上述單位，現租出可享租金回報率高達11厘。
香港置業首席聯席董事布家良表示，太古城南海閣低層D室，兩房間隔，座向東南，實用面積約488平方呎，以17,000元租出，實用呎租約34.8元。
資料顯示，業主於2012年10月以約630萬元購入上述單位，現享回報約3.2厘。
至於紅磡黃埔花園、鴨脷洲海怡半島及沙田第一城，半年內呎租分別升約2.2%至約2.7%；天水圍嘉湖山莊平均呎租僅錄0.4%的升幅，近乎持平。
中原地產天水圍副區域營業董事伍耀祖指，嘉湖山莊租賃成交保持暢旺，新近錄得翠湖居2座中層F室租賃成交，實用面積449平方呎，兩房間隔，向西，享內園景，以月租11,000元租出，折合實用呎租24.5元。
業主於2005年6月，以98萬元買入單位，現租出單位，租金回報高達13厘；若按同類單位近期售價約540萬元計，市值租金回報約2.4厘。
月租逾20,000元比率升
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，因今年上半年樓市氣氛向好，住宅交投暢旺，樓價回升之餘，租金亦見回升。
若以不同月租類別劃分，以美聯物業促成的租務個案計算，今年上半年月租15,000元或以下比率約39.9%，較2020年下半年減少0.3個百分點，當中嘉湖山莊、沙田第一城及將軍澳日出康城LP6等，有不少此類銀碼月租個案。
至於15,000至20,000元的租務個案比率，今年上半年錄得約33.4%，較2020年下半年減少0.5個百分點，並創五年新低。
當中LP6同樣不乏介乎15,000至20,000元的租務；另大埔天鑽亦有不少。
反觀，月租逾20,000元的比率有所回升，今年上半年錄約26.7%，較去年下半年約25.8%回升，為一年半新高，當中太古城、海怡半島及大圍名城等均有不少此類月租個案。
市區物業租盤當然較為吃香，特別是鐵路上蓋項目。港置高級聯席董事翁嘉慧表示，南昌站匯璽的一宗租務成交，新租客在「零議價」下，斥55,000元承租四房戶，實用呎租約41.7元。
單位為匯璽II 3A座高層B室，屬四房間隔，向南望海景，實用面積約1,320平方呎。業主以約55,000元放租一星期即吸引外區客洽詢，由於業主不設議價空間，實用呎租約41.7元。
據悉，新租客為夫婦，心儀單位樓齡新，並位處鐵路上蓋，兼享海景，故睇樓一次即決定承租。
資料顯示，2017年12月業主以約3,235.8萬元購入上述單位，現租出可享租金回報率2厘。
至於鄰近的新樓盤家壹，位於元州街342至356號，採單幢式設計，合共提供200伙，戶型涵蓋開放式至兩房單位，標準戶面積介乎220至479平方呎。
其中一個成功租出的單位為高層C室，一房間隔，實用面積277平方呎，以14,500元租出，呎租52元。
根據資料顯示，業主於2019年4月，以約625.704萬元購入上述單位，現可享租金回報率2.8厘。
而項目一房租盤佔大部分，現超過十個，每月叫租介乎15,000至17,000元。
入場租盤為低層C室，實用面積277平方呎，呎租54元。
料租金再升5%
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，經濟漸漸改善、結婚人數開始增加、分支家庭自然會增多和出生率回升，對於租樓買樓需求會上升。
他認為渡過了最壞時刻，預計今年本港租金和樓價也會重拾升軌。新簽訂租約不容易再有減租個案，間接會推高樓價。估計今年餘下時間，本港租金再上升5%。
美聯物業住宅部行政總裁布少明亦指，目前利率持續低企，租金上升令業主增加租金收入，對樓市後市取態轉趨樂觀，是看好中長期樓價穩中向好的另一原因。
同時對一批手持足夠現金、想等樓市下跌才入市的「租樓一族」而言，租金開始「追落後」持續上升，相信將令這一批買家按捺不住轉租為買，從而增加對物業的需求。
劏房租務管制 最快年底實施
租務旺場，政府亦於日前正式接納劏房租務管制研究工作小組的報告，實施劏房租務管制，包括建議「2+2」四年租住權、加租幅度參考差估署指數及設15%封頂機制等。
維持15%續租加幅上限
政府宣布就劏房租務管制向立法會提交草案，已於本週三（7月14日）首讀，預計最快年底實施，但當局表示草案仍將維持15%續租加幅上限。
運輸及房屋局局長陳帆表示，明白外界有意見認為加幅上限應調低至10%，強調政府並非「落閘」，會繼續聆聽，但明言不會撤回草案。
他又呼籲租客在修例期間的「空窗期」，如遇到不合理租約條款、租金，切勿簽約，又提醒業主「唔好低估政府立法決心」，預告未來可能「加辣」。
陳帆亦解釋，15%上限是參考差估署私人租金指數變化，平衡租戶和業主權益，又指業主須在指數向下時減租。
他並強調，此舉並非將工商大廈或臨時構築物內的非法劏房合法化，不會影響政府部門按照現行法例採取的執法行動，特別是建築物安全和消防安全方面。
香港社會服務聯會（社聯）回應指，樂見政府落實立法規管劏房租務，包括強制業主與租客簽訂書面租賃協議、限制續租加幅及禁止濫收水電費等。
不過，社聯認為要進一步保障劏房戶的權益，租管方案仍有優化空間，當局長遠應管制租金水平，同時，應把租客租住權保障由四年延長至六年。
社聯指，不少劏房住戶都正在輪候公屋，而目前一般家庭輪候公屋的時間長近六年，故建議當局應把保障的租期定為六年，讓劏房戶能在較穩定的居所環境等候公屋。
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