月入$60,000夫婦諗退休 如何靠層40年樓慢慢搣

你好，我今年55歲，太太51歲，兩人都有工作，收入不俗。
本人收入較高，兩人加起來月薪合共60,000元，有些積蓄，正在為退休部署，現有一層自住樓，樓齡約40年，市值約500萬元，見政府推廣安老按揭，值得做嗎？還是有其他更好的建議？
讀者Hugo Lam

安老按揭是一個很好的概念，如果擅理財絕對可以考慮。
不少長輩勞碌一生，終於供滿一層樓，有瓦遮頭。然而開飯呢？退休之後也要生活啊！生活費何來？

身邊不少長輩，由於年青的時候沒有學習理財，沒有累積資產，沒有被動收入，只能靠僅有的退休金過活，死慳死抵。

是的，有一層樓，而且供滿，然而如果不懂得活用，不能變錢，對生活沒幫助！窮得只剩下自住樓。
安老按揭計劃正好為不懂得理財的長者提供一個方案。
55歲以上就可以申請，原理將自住物業抵押給銀行，一方面可以繼續住在單位內直至過身；另一方面，可以每月收取年金，就像每月出糧一樣，年期由十年至終身不等，過身之後銀行收樓拍賣抵償貸款，後人可以優先贖回。
以一個市值500萬元的單位為例，假設你65歲申請，終身每月可支取12,500元，是不錯的選擇。按揭證券公司有網上計算機，有興趣可以上網計計不同情況。
計劃有著數，有唔著數。

唔著數的是，利率相對較高，而且以複式計算，以上述500萬元單位為例，收取20年年金，總年金只有336萬元。

另外，年金已定，不會跟通脹上升，到時12,500元是否夠用呢？至於著數的是，可以及早鎖定回報，不過物業樓齡增加影響，試想想，如果唔識玩，唔打算賣樓再換樓，今年物業樓齡40年，20年後物業就已60年；否則，銀行收回時已貶值不少。
如果收購呢？沒有影響，同樣可以高價賣給發展商，還款給銀行就可以。
如果自問唔識玩，揀一個樓市瘋癲、估值最高的時間做安老按揭，鎖定回報，都幾著數。
如果識得玩，當然有更好的選擇。

你現在55歲，太太51歲，以今時今日的香港來說，絕對不算老；加上你跟太太仍然有工作，仍然有借貸能力，部分銀行已經將按揭年齡上限，提高至75歲至超過80歲，借按揭的話可以借到20至30年，看你如何組合。
例如你可以將現時的物業做一次轉按，順便除去其中一個人名，便可以用另一個人名，多買一層樓收租，收入。
如果再進取一點，可以趁樓市瘋癲，將物業出售，始終你的物業已經40年，若高價出售，資金足夠一拆三、四個單位。
首先，以你及太太的名義，各自在香港買一個單位。

你的收入比較高，可以買自住單位，做高成數按揭，例如500萬元，造八成按揭，首期花掉100萬元，太太收入較低，例如400萬元左右的單位，可付五成首期，用作收租，首期只是200萬元。

餘下200萬元，可以做其他穩健投資。
筆者唔熟股票債券，會買內地樓，現時很多有潛力的二線城市，優質住宅物業100萬元人民幣有找，有些租金回報高的公寓，50萬元人民幣有交易，收租4、5厘，基數咁低隨時倍翻，一拆四其實唔難，不過，真係要識揀。

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次，並曾擔任TVB《有樓萬事足》顧問。
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