月入大減一半至25,000元 仍要苦供3層元朗樓2車位 未能轉按套現如何是好？｜諗Sir
撰文：諗sir｜圖片：RTHK、unsplash
讀者背景
物業全位於閣下不太建議的元朗區，但買了多年有情意結。本人大學畢業後不久就買樓，算是有3個單位放租，但因入錯行，人工升幅不大，現金流嚴重不足，流動現金僅20萬元，可賣股票30萬元。
由於本人及太太收入大減，暫未能將自住樓與車位拆開以賣掉車位，現只能嘗試放售日本難波區物業，再待太太收入正常化後賣車位，望合共套現200萬元。打算部分放於deposit link收息，其餘買債基或直債收息。閣下認為計劃可行嗎？
專家分析
此個案反映普通市民若一畢業就買樓投資，等級可以升到幾盡。
讀者提供資料顯示自己目前擁有以下物業：
- 天水圍居屋，父母弟弟自住，他跟弟弟各付一半，已供滿，估價420萬元
- 元朗25年樓，細屋苑3房單位連車位，一家4口自住，單位、車位各估價720萬及140萬元，一併上會，尚欠380萬元
- 元朗30年單幢樓，估價450萬元，欠200萬元，正放租
- 元朗11年私人屋苑，4房連車位，母親單名，估價900萬元，車位120萬元，一併上會，尚欠460萬元，正放租
- 日本難波樓，現約1,000萬日圓，無按揭。
疫情影響工資跌 物業組合無法重組？
讀者手上單位面值約2,800萬元，按揭尚欠1,000萬元，以讀者月入30,000至40,000元而言已算「贏」了六合彩，因現已手持1,800萬元淨值的資產。惟現時工資大跌，讀者不能隨便轉按「甩名」或重整物業組合，可以怎辦？
首先要確保當市道再跌，都不能輸超過500萬元。有一定資產的人，應先防止蝕太多。
讀者太太會否考慮做兼職？如讀者太太或弟弟拓展第2收入，就可以將車位甩出賣掉套現。至於元朗單幢樓及4房連車位，由於結欠只是市值50%左右，繼續放租再補齊「三寶」，讓銀行把租金收入當入息證明，母親就有更大借貸力。
由於讀者單位都以不同家人名義持有，「人頭」不只可用以買樓減省印花稅，更可配合開公司、拓展工資及租約收入等，以此轉按並重整手上物業。
讀者計劃賣出車位及日本樓，這的確是顯而易見的第1步。筆者亦同意有剩錢可用以買債基收息，並為太太與母親重構工資收入和租約，創造全新局面，此為重中之重。
讀者一開始已選錯物業地點為元朗，現在不能重頭來過，但宜用租約及第2收入加強借貸力。加上可用公司名義合法避走租金收入稅，亦可考慮將日常支出打入母親公司賬目作為開支，省到的稅款及槓桿能力必然倍升。
延伸閱讀：買638萬保險派息回報與第一城550萬元單位放租一樣賺咁多？3大方法簡單賺10厘息｜諗Sir
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
