最快6月加息 樓市待變 專家：有40%首期先好上車 | 香港樓市2018
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室
【最快6月加息 樓市待變】百億地王常態化 樓價愈升愈急
成交銀碼驚人，除了因為地皮面積較大外，更重要是反映發展商看好未來樓價仍有上升空間，才敢於高價搶地。小業主亦隨即掀起反價潮，令樓價愈升愈急（見圖一）。
香港首幅百億地王的出現，可追溯至1997年3月，由信和置業（00083）以118億元投得的藍灣半島地皮。
不過，1997至2013年期間，百億地王仍是十分罕見，僅得五幅地皮成交價超過100億元。
百億地王頻頻誕生的轉捩點，在於2016年年中。
美聯物業首席分析師劉嘉輝分析，啟德發展區早於多年前已經開始賣地，土地呎價長時期處於5,000至6,000元水平。
直至2016年中，內地發展商進軍啟德，以雙倍價錢搶地，令到該區土地呎價一舉升至超過10,000元水平，之後升勢更擴散至全港各區。
【最快6月加息 樓市待變】中資搶地成轉捩點
由來自內地的龍光地產（03380）及合景泰富（01813）組成的財團，2017年以169億元投得鴨脷洲地皮，為百億地王年代揭開序幕。
隨後本地財團也加入百億地王爭奪戰，包括南豐集團、嘉華國際（00173）、恒基地產（00012）、九龍倉集團（00004）等，先後以合資或獨資形式，締造多幅百億地王紀錄。（見表一）
然而，地價沒有最貴，只有更貴，今次由新地打破官地成交價紀錄，以251.61億元首度買入啟德第1F區1號地皮，以可發展樓面達141.54萬平方呎計，折合呎價為17,777元。
新地估計整個項目投資額達400億元，折合每平方呎的成本價竟高達28,261元，較同區的譽港灣實呎呎價約18,000元，高出57%。
【最快6月加息 樓市待變】地王誕生對樓市產生即時影響
市場認為，新地王地價連建築費較同區二手樓價高，即麵粉貴過麵包，反映發展商看好後市。
新地副董事總經理雷霆表示，該幅地皮可與未來的啟德港鐵站接駁，可打造成地標式項目。換言之，發展商對該幅地皮發展潛力充滿信心。
劉嘉輝指出，現時地價創新高，不代表五年後樓價仍可維持高位。不過，業主眼見地王誕生，卻馬上提高叫價，對樓市產生即時影響。
「假設有譽港灣業主見到毗鄰地區的地價創高新，他們賣樓時亦會加價，形成反價潮。」
另一方面，其他發展商亦因為百億地王頻頻誕生，而調升一手樓售價。有統計指出，自新地投得啟德地王後，至少有14個新盤加價，加幅最多達70%。
樓價上升的循環週期
根據劉嘉輝提供的資料顯示，2016年香港地價處於相對低位，期內啟德發展區一手盤平均呎價為15,000元。
踏入2017年，香港誕生多塊百億地王後，啟德一手盤平均售價已升至20,000元。
隨新地以歷史高價奪得啟德地皮後，當地一手盤平均售價已經升至25,000元。
由於百億地王頻頻誕生，形成樓價上升的循環週期。
倘將過去數年的美聯「樓價走勢圖」和百億地王成交紀錄交比較，可以發現地王成交價和樓價亦步亦趨。
【最快6月加息 樓市待變】啟德八幅百億地皮待售
參考地政總署的2018/2019年度賣地表，政府將會招標八幅位於啟德的住宅地。
按中原測量師行數據估計，八幅地皮成交價介乎103.4億至216.3億元，亦即全部均屬於百億地王級別（見表二）。
由於中原於今年3月作出有關預測，隨新地高價買地，相信現時這八幅地皮的估值將更高。
另一方面，地王效應觸發部分有意置業人士恐慌性入市。
劉嘉輝認為，現時上車客要準備充足首期，至少準備相當於樓價40%始可置業，若首期不足就不要勉強上車，更不要向財務公司借首期，短期可以租樓解決自住需要。
亞洲地產主席蔡志忠認為，現時置業者入市要視個人能力而定，上車準則為預計加息2至3厘後，仍有能力負擔供款。
【最快6月加息 樓市待變】樓價連升25個月
本週差餉物業估價署公布，上月本港私人住宅樓價指數繼續上升，意味樓價連升25個月，更連續18個月創新高。然而，租金升幅跑輸樓價，當中港島區及九龍區的細單位4月份租金錄得按月下跌。
此外，海航集團於本週為旗下的啟德地皮，籌組50億元融資，由星展銀行籌組銀團，向同業詢問承銷約40億至50億元再融資及建築貸款的興趣。
據悉，海航籌組的銀團貸款初步利息為港元同業拆息（HIBOR）加3厘，希望獲得五至六家銀行參與，實質貸款年期有待落實。
下週海航有一筆為數約22億元的過渡貸款到期，倘成功取得銀團貸款可助海航又過一關。
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