【最強對最強】「最貴鐵路盤」揚海掀戰線 本月3,000伙新盤大軍壓境：「大孖沙」決戰時刻！

撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、經絡按揭

今年焦點一定是港鐵公司（00066）南港島綫的黃竹坑站上蓋發展項目港島南岸，當中第2期揚海位於香葉道11號，亦於8月底已上載價單。

揚海歷來最貴鐵路盤

揚海首批推出120伙單位，折實平均呎價達30,880元，較一期晉環的首批單位高出4%。同年4月公布的價單，當時首批折實價為1,146.1萬至2,867萬元，折實呎價27,005元至34,131元。

即是揚海以呎價計，為歷來最貴鐵路盤。

當中2A座10樓E室，面積341平方呎，一房間隔，價單定價1,349.9萬元，呎價39,587元，即供最高獲20%折扣，折實樓價1,079.92萬元，折實呎價31,669元。

發展商嘉里建設（00683）及信和置業（00083）表明，相信呎價可以打破第一期紀錄。

如斯有信心，是因為項目的位置座向較第一期較開揚，估計不少中高層單位都可望深灣海景景觀，項目賣點明顯是海景，相信景觀優勢，能吸納第一期向隅客回流。

全盤共提供600伙，戶型包括一房至四房，實用面積300至1,400平方呎。其中，兩房單位佔最多，共271伙。

三房戶則有198伙，即兩房及三房戶合共涉469伙，佔全盤總數約78%。

戶型上，項目沒有提供近年來備受市場關注的開放式單位，而一房戶亦只有58伙，佔項目總伙數不足一成。

恒地啟德盤平均呎價28,200元

相比之下，第一期晉環有近200伙為開放式及一房戶型，目標客群與揚海明顯不同。

另市區新樓重鎮啟德，亦不乏大型項目。

位於沐泰街7號的恒基地產（00012） 旗下啟德THE HENLEY III，共提供404個單位，是整個項目三期中最接近港鐵啟德站的期數。

屋苑戶型涵蓋開放式至三房單位，實用面積229至778平方呎不等。主打開放式及一房單位，兩者合共約佔全盤逾六成伙數。

發展商日前公布首張價單，涉及81伙，涵蓋開放式戶至三房單位，實用面積由238至778平方呎。

倘若扣除最高折扣5%優惠，折實售價介乎625.38萬至2,499.54萬元；折實呎價則介乎25,218至32,479元，折實平均呎價28,200元，成為啟德最貴一手開盤價。

以最高折扣計算，有68伙折實售價低於1,000萬元。最平入場單位為第3B座9樓E室，實用面積238平方呎，屬開放式間隔，折實價為625.38萬元，呎價26,276元。預計關鍵日期為2022年4月30日。

至於新界區樓花，銀碼相對較細，較易吸引上車客及投資者。

其中，新鴻基地產（00016）位於天水圍濕地公園旁的新盤樓花項目，最新一期Wetland Seasons Bay第1期，全盤單位於8月，已累售出超過600伙，累積套現逾40億元。

發展商隨即於週日（8月29日）加推價單第6號，涉123伙，折實平均呎價15,492元。

新地加推單位價增2%

當中包括天水圍區內首推的開放式單位，涉及九伙，折實售價由430.16萬元起，入場版為第5A座1樓B6單位，實用面積268平方呎，屬開放式間隔。以現金付款計劃計算，折實售價430.16萬元，折實呎價16,051元。

新地副董事總經理雷霆指，在加推單位中，小部分有約2%加幅，由於今批的景觀及座向更佳，故屬原價加推，有機會於9月第一個週末進行第三輪銷售。

項目位於濕地公園路1號，預計關鍵日期為2022年6月30日，樓花期較短。同時，項目預計分三期發展，共提供1,996伙，當中第一期將提供1,224伙， 間隔由開放式至四房，關鍵日期為2022年6月30日。

值得一提的是，由於不少單位成交銀碼在600萬元以下，買家大可考慮支付20%首期，而餘額80%透過承造舊按保上會。

因為據香港按揭證券公司指引，樓花期少於一年的物業，只要銀碼低於600萬元也會受保。

以入場戶2B座1樓B6室作供款例子，單位訂價551.59萬元，如採用即供連同按揭保險，首期資金91萬元，月供近15,000元，入息要求每月約35,000元。

如果用最典型支付40%首期、60%按揭上會，首期資金近182萬元，月供近11,000元，入息要求每月約26,000元。

另外，由中資中洲置業發展的火炭星凱•堤岸，共提供1,335伙。該公司營銷策劃總監楊聰永日前指出，若項目一獲批預售，將於短期內上載樓書，並隨即展開銷售攻勢，首批售價將參考近期鐵路盤售價，對銷情具信心。

資料顯示，項目由四幢住宅大樓組成，戶型包括開放式至四房，另設特色戶。
當中一至三房單位佔九成，一房戶面積介乎330至390平方呎，佔約29%；兩房戶由460至580平方呎，佔約34%；三房戶670至950平方呎，佔約28%。

由於鄰近火炭港鐵站，多少都被市場視為鐵路上蓋盤，備受市場關注。

買家以高成數入巿

業內人士認為，樓市氣氛持續熾熱，發展商推盤信心增強，亦加快推盤，令新盤銷情報捷，可望帶動二手樓市成交，下半年整體成交量仍保持樂觀。

經絡按揭轉介營運總監張顥曦認為，由於早前東京奧運屬全城焦點，樓市交投期內亦受到一定影響；惟他預期發展商加快推盤，新盤銷情報捷，可望帶動二手樓市成交，對下半年整體成交量仍保持樂觀。

他補充今年上半年，本港按揭宗數錄得48,036宗中，現樓按揭宗數錄得44,931宗，對比去年同期的35,849宗上升25.3%；樓花按揭宗數錄得3,105宗，比去年同期的3,931宗下跌21%。

多選建築期付款

後者宗數下跌，主要反映愈來愈多新盤樓花買家，選擇建築期付款方式，待物業落成時才向發展商支付尾數，在收樓、收到入伙紙後才向銀行承造按揭。

另特首林鄭月娥在2019年10月《施政報告》宣布，提高自住物業的按揭成數上限。

800萬元以下物業最高可承造九成；800萬至900萬元以下最多可承造八至九成；900萬至1,000萬元以下最多可承造八成按揭。

這個被坊間俗為「林鄭plan」的新政，亦令近年更多上車族及換樓客，以按保承造高成數按揭入市。

今年6月份新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額，分別達2,271宗及126.85億元，創該行有紀錄以來的按月新高。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指，相信後市在逾千伙的新盤再次熱推下，整體樓宇登記量小休後將再次回升。

此外，本港整體樓宇買賣登記數目，今年反覆闖高峰逼近萬宗，惟在量價貼近高峰前，市場稍趨觀望及回氣，為後市樓價再升，創造更佳條件。

延伸閱讀：【鬼同你上樓】公屋凶宅無有怕！「特快公屋編配計劃」逾6萬宗申請 凶宅、欠債、蟲患開邊瓣？

延伸閱讀：【公屋又贏】「白居二」空降黃大仙130萬買納米公屋 綠表客「兩球」平執朗屏邨