最平首期70萬靚盤：藍田孖寶享海景賣點 滙景花園、麗港城受中產客青睞

撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室

滙景花園和麗港城先後建於1990至1994年，同為李嘉誠年代長實的作品，故兩者戶型、開則、呎數等極為相似。作為九龍東兩個臨海大型私人屋苑之一，海景自是一大賣點。

窗枱位實用

一般情況下，麗港城三期和四期一半單位都看到海景；滙景花園就只有20樓以上的大三房戶型才欣賞到，故較罕有。上世紀90年代的樓仍以實用為主，洪金興指，滙景花園及麗港城的單位全都由兩房起跳。實用面積最細分別有537呎、517呎，屬廳大房大間隔兼有梗廚，甚至是窗枱位亦較實用，不像千禧年代三尖八角的設計。三房方面，則按呎數分大三房和細三房兩類（見表）。

洪金興表示，麗港城與滙景花園最大的分別，在於前者所有三房戶都備有套廁；後者細三房僅一廁。不得不提的是，兩個屋苑的均是光廁。自從1997年港府豁免浴室設窗規定，多年來黑廁泛濫，一個有通風窗的尋常廁所頓變矜貴，更何況是兩個？至於開則上，滙景花園三房的房間大小較平均；而麗港城的就以二大一小為主。

樓價格面，滙景花園一直都跑贏麗港城。前者平均呎價14,500元，某些三房海景戶會稍高，有的平均呎價達15,000元或以上；後者平均呎價14,000元。但兩者的差距已逐漸收窄至現時約5％。

滙景花園盤量少

洪金興解釋，因滙景花園位處藍田地鐵站上蓋，而且其供應量僅4,112伙，較麗港城的8,072伙少一半。然而，隨麗港城週邊的配套於近十年大幅改善，昔日的舊工廠陸續轉型至提供衣、食、住、行相關的商舖、2005年開幕的apm商場、多幢新落成的甲級商廈等。與此同時，九龍東的地鐵站上蓋物業供應增加，所指的正是將軍澳區。「現時有天晉和日出康城等，選擇多了，想住東面的話不再僅滙景。」

麗港城靜中帶旺

故要從滙景花園和麗港城中二擇其一的話，洪金興個人覺得後者較抵買。他認為，近年將軍澳區，有比滙景花園更優秀的貨源。不過，麗港城雖然離地鐵站遠，反而在鬧市中可自成一角，吸引中產和家庭客。

「環境無咁『立雜』，一個純住宅私人屋苑，附近無公屋居屋。對本地香港人用來住而言，更喜歡這種住法。」

洪金興指，現時放盤的麗港城11座低層三房，以及第5座低層兩房單位，正屬麗港城筍盤之一。兩者裝修新淨，其中的三房單位更屬第四期中最新的東南貨。該單位業主開價逾千萬元，洪金興承認價格略貴，但認為單位屬優質貨，價值非常之高。他續說，現時大部分買家的焦點，都是1,000萬元之下的三房單位，即使有需求但此類單位在市場的供應放盤不多。

洪金興又透露，以目前滙景花園和麗港城的放盤來說，業主開價不算進取。兩屋苑交通方便，生活配套亦已成熟，1,000萬元以下的三房即屬荀貨。對比新樓，滙景花園及麗港城已年屆30年，惟此樓齡對屋苑來說尚算年輕，買家不需擔心會影響按揭成數，但一些的三房單位樓齡高達50年或以上的樓盤，買家就要好好「計定數」，以防失預算。