曾為九龍區最高的建築 尖沙咀名廈香檳大廈收樓十年終強拍 估值近11億元 今年最大宗強拍申請
撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室
資料顯示，項目位於尖沙咀金巴利道16至20號，地盤面積約23,300平方呎，現為一幢樓高10層的商住物業（包括地庫樓層），分東翼（A座）與西翼（B座），地下為街舖；一樓為商業部分；二至八樓則屬住宅，天台則為兩個閣樓單位，物業樓齡63年，是次申請強拍部分為西翼（B座），該座佔地約12,200平方呎。若香檳大廈整幢作重建，最高地積比率為12倍計，料可建樓面約28萬平方呎。
事實上，地皮原由何東家族持有，已故富商霍英東於1954年以113萬元購入地皮，並興建為商住物業。大廈於1957年落成，為當時九龍區最高的建築物業，並成為全港首個訂立大廈公契以分層單位形式出售的住宅大廈，而當時香檳大廈每個住宅物業，售價僅數萬元便有交易，可以講得上見證香港逾半世紀變遷。
電視劇取景地 人流不如前
去年播放的電視劇《金宵大廈》，部分取景地點亦來自香檳大廈。現時香檳大廈地下商舖主要售鐘錶及相機等商品，不過人流已大不如前。而恒地相關人士早於約10年前已籌備收購這幢舊樓，由於毗鄰為恒地系的美麗華酒店及商場，料重建後產生協同效應。據土地審裁處文件顯示，恒地透過九間附屬公司收購香檳大廈B座，共收到80%業權，尚餘12間商舖、4個住宅、3個車位、1樓全層及變壓機房尚未能收購，希望透過強拍以統一項目業權。
其中一個未能成功收購的地下3號商舖，由英皇國際（00163）或有關人士持有。英皇2008年6月以3,550萬元購入，而該商舖最新估值為4,267.93萬元，升幅約兩成。英皇表示將與恒地磋商有關事宜。收購舊樓的過程殊不簡單，波折重重，有投資者近日更被煞停收購同區舊樓。
由「舖王」鄧成波家族收購同樣逾十年，且持有大部分業權的尖沙咀加連威老道61至73號項目，早前已獲批出強拍令，原定於7月底進行拍賣，但拍賣前卻遭人向高等法院申請禁制令並獲批，令拍賣急煞停，料為《強拍條例》實施20年來首見。
項目地盤面積約10,000平方呎，現為多幢五層高商住物業，地皮現規劃為商業用途，以地積比率12倍計，可建樓面約13萬平方呎，土地審裁處今年6月批出強拍令，底價19.26億元，即每方呎樓面地價14,800元。及後有一位小業主向土地審裁處上訴，質疑有關申請並不符合強拍申請要求。土地審裁處已於7月24日再發出判決書，指有關上訴無合理勝算，延遲拍賣對各方亦不利，故維持原有的強拍令。然而，有人及後向高等法院申請禁制令，而高院於批出有關禁制令，煞停項目強拍。
另一宗出現波折的舊樓收購活動更涉及娛樂界名人。有財團申請強拍土瓜灣高山道26號、新柳街2A及B號舊樓，以統一業權發展，全幢物業估值約1.12億元，料將重建成商住項目。文件顯示，該項目於1958年落成，約63年樓齡；地盤面積約1,910平方呎，且鄰近高山劇場及港鐵沙中線土瓜灣站，出入交通便捷。
影帝地舖提反對強拍
現尚餘三個舖位尚未收購，其中一個地舖由影帝梁朝偉持有，估值約839萬元。然而，梁朝偉是於2014年3月，透過金壤公司（GOLDEN EARN LIMITED）以1,500萬元購入。最新估值約839萬元，即較梁朝偉六年前購入價，低出661萬元，差幅44%。梁朝偉新近透過律師向土地審裁處提出反對。據了解，由於提出呈交反對通知書的時間，超過強制拍賣程序所要求在21天內送達的要求，需法官批准反對申請。
至於申請強拍的財團為中資新朗發展（實業）有限公司，據公司註冊處資料顯示，董事為林小棠、林源森及顏煜奇，前兩人為龐源集團高層，龐源以經營電子貿易起家，在深圳福田開設玩具批發市場。的確，中資不時參與市區併購來增加土儲。雅居樂集團（03383）申請強拍九龍塘義本道6號龍圃別墅舊樓物業，測量師對物業估值逾5.6億元。物業地盤面積21,640平方呎，測量師估值約5.64億元。共有44份業權，於1967年落成，樓齡已超過50年，雅居樂已持有當中36份，即佔有81.8%業權。
港資嘉里建設（00683）一向鍾情收購港島物業，位於西環山道79號至85號山道閣，嘉里集齊約82.5%業權後，日前申請強拍以統一業權，估值約2.99億元。項目地盤面積約4,788平方呎，為一幢七層高大廈，涉及29伙住宅單位，實用面積約490至891平方呎，地下有三個商舖，自1966年落成入伙至今，共54年樓齡。據悉申請強拍公司名為NORMINSTER LIMITED，公司董事包括嘉里建設執行董事王志剛，以及嘉里發展執行董事朱葉培。
舖市轉審慎 小業主態度軟化
有分析認為，政府近年下調私人住宅土地供應目標，不少發展商加快收購舊樓以增加土地儲備，在市況並非樂觀的情況下，小業主出售意欲也較大，強拍底價也會較相宜。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，發展商併購舊樓面對較大阻力，往往就是舖位部分較難收購，但現時商舖市道下滑，在市況並非樂觀的情況下，小業主出售意欲也較大，強拍底價也會較相宜。
普縉集團執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典指，在疫市下小業主態度已沒有旺市時強硬，預計發展商在淡市下舊樓併購會較之前「容易」，變相令收購步伐加快。事實上，併購舊樓面對阻力不少，但近期強拍個案湧現，反映出財團對樓市前景不太悲觀，市場人士相信今年餘下時間，發展商仍會伺機加快併購舊樓，以爭取集合業權份數達到最低門檻，估計全年強拍申請有望超越40宗水平。
增加供應 政府責無旁貸
再者，發展商要積極收購市區舊樓補充土地儲備，以彌補政府減少私人住宅土地供應比例的問題，從而令強拍申請大增。儘管要收購足夠的業權的成本一定不少，前期也要負擔高昂的印花稅，但在政府賣地競爭日趨激烈，以及市區位置理想的地皮稀缺，愈來愈多發展商轉移收購舊樓業權作重建。
有本地發展商高層指，在地價不會大跌之下，發展商一定要靠收購舊樓重建來增加土儲。但中資近年來不論在政府官地抑或私人重建都大手出擊，甚至有點「財大氣粗」，令本地財團面對競爭更激烈，所以要收購舊樓，一定要鬥快，盡快收齊八成業權去強拍。他更批評政府不論淡市旺市，均有責任積極尋找土地供市場所需，責無旁貸，政府應加大力度，主動增加土地供應。
