晉環呎價3萬絕非開天殺價 「新香港人」為買樓面不改容付1,020萬印花稅
撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、Getty Images、iStock
最便宜單位過千萬仍超額認購
由路勁（01098）、平安不動產及港鐵合作發展的港島南岸第一期晉環，共提供800個單位，分兩座組成，單位面積介乎289至2,083平方呎。
首張價單涉160伙，間隔一房至三房，實用面積介乎383至937平方呎。最便宜一房入場單位為1A座6樓G室，實用面積386平方呎，定價1,397.6萬元，呎價36,207元，折實價則為1,146.1萬元，呎價29,692元。
由於項目起步價逾1,100萬元，無法採用放寬按揭成數上限後的「林鄭plan」，另發展商設120天即供備用一按，提供最高七成按揭予買家。
即使最便宜單位都過千萬元，但市場反應理想，已錄超額認購之餘，發展商表明不排除有加價空間。
同區物業屢現高價交投
南區一手樓旺場，除了因為是鐵路上蓋住宅項目外，同時是因為南區的物業，近期屢現高價交投，令一手樓發展商敢於進取開價。
當中深灣9號6座中層A室，實用面積1,807平方呎，日前連車位以7,580萬元成交，實用呎價41,948元。
土地註冊處資料顯示，單位登記買家楊紹鵬（Yang Shaopeng），名字與從事物流業務的海豐國際控股主席兼執行董事相同，或為相關人士。
鴨脷洲南灣呎價約23,686元
而一海之隔的鴨脷洲，近期亦不時出現高價二手成交。
南灣5座高層B室，實用面積約1,161平方呎，一房套房間隔，擁海景，原業主叫價約2,800萬元，輕微議價後以2,750萬元獲承接，實用呎價約23,686元。買家為外區人士，看好南區樓市潛力，故斥資入市自用。
原業主於2010年8月，以約2,182萬元購入上述物業，是次轉手賬面獲利約568萬元，物業升值約26%。
貝沙灣洋房以2.4億元易手
參考港島南區其他二手住宅項目，2005年入伙的薄扶林貝沙灣，4月二手成交呎價29,896元，與晉環相差約不足1%。
據土地註冊處資料，貝沙灣5期一幢雙號洋房，3月初以2.4億元易手。
資料顯示，新買家名字為國語拼音，在是次交易中支付1,020萬元作為稅款，相等於樓價4.25%，意味買家以首置名義入市。
上述洋房樓高三層，實用面積3,750平方呎，採四房四套間隔，是次成交呎價64,000元。
據悉，目前該洋房以每月約30萬元租出，即呎租約80元，新買家回報僅1.5厘。
另中國重汽（維爾京群島）有限公司持有的貝沙灣4期5座中層B室，實用面積1,886平方呎，四房雙套房設計，業主原本叫價7,800萬元放盤，議價後以6,880萬元易手，成交呎價36,479元。
資料顯示，同座一個高近十層的B室，3月初以6,700元萬成交，是次低層單位比高層造價高3%。
中國重汽公司董事包括蔡東、馬純濟、童金根等，均為上市公司中國重汽（03808）管理層。該公司早於2009年以3,750萬元購入單位，持貨約12年，是次沽貨賬面獲利約3,130萬元。資料顯示，目前該公司仍持有另一個貝沙灣單位。
壽臣山豪宅呎價近90,000元
此外，壽臣山松苑B座單位，實用面積約2,496平方呎，屬四房套間隔，日前以9,000萬元成交，實用呎價約36,058元。原業主於2008年12月以3,200萬元購入，持貨約13年，賬面獲利約5,800萬元，物業升值逾1.8倍。
南豐集團及豐資源壽臣山豪宅深水灣徑8號2座15C單位，實用面積為4,214平方呎，不連車位，成交價約3.75億元，成交呎價89,000元，呎價創下項目自推出以來歷史新高。
項目對上成交呎價紀錄為一個花園特色戶B單位，實用面積為7,568平方呎，售價約6.05億元，成交呎價80,000元，與最新成交呎價相差約11%。
南豐地產發展部及銷售部總經理盧子豪稱，由於超級豪宅地段矜罕，集團持續看好豪宅市場發展，預期未來恢復通關後，豪宅市道交投更加暢旺；加上高層單位坐享開揚翠綠山巒景致，私隱度高，預計項目成交呎價會繼續破頂。
深水灣徑8號採用低密度式布局，提供52戶分層大宅，住戶可享開揚的南區景致。
南區居屋627.5萬元承接
連帶南區居屋市場亦受追捧。香港置業首席高級營業經理郭詠詩表示，香港仔漁暉苑一個中層兩房山景戶，獲首置客以約627.5萬元承接，實用呎價約14,976元，屬山景戶高價成交，造價媲美同類型海景戶。
售出單位為F座中層4室，向東望山景，兩房間隔，實用面積約419平方呎。單位以640萬元放盤，議價後減價約12.5萬元，以約627.5萬元成交，折合實用呎價約14,976元。
據了解，買家為區內首置客，入市自住。原業主於2006年12月份，以約138萬元購入上述物業，是次轉售賬面獲利489.5萬元，物業升值約3.5倍。
港島南區未來仍有供應
事實上，港島南一帶未來最少有逾5,000伙新供應，並集中在香港仔及鴨脷洲地區；加上2020年的施政報告建議推行「躍動港島南」計劃，把南區打造成充滿活力、魄力、勁力，適合工作、居住、創意和消閒玩樂的地區。
黃竹坑站的港島南岸，共分六個期數發展，共14座住宅大樓，連同晉環在內共提供約5,200伙單位，規模相等於半個海怡半島。
香港仔舊大街擬發展商住物業
另英皇國際（00163）香港仔舊大街74至80號新盤，將發展為單幢式樓高23層的商住物業，總樓面面積約38,000平方呎，將提供約110至120伙。
恒基地產（00012）旗下鴨脷洲大街71號新盤，日前公布命名為「逸南」（The Upper South）。
恒基物業代理有限公司營業（二）部總經理韓家輝表示，逸南共提供138個住宅單位，涵蓋開放式及一房，包括90伙開放式及48伙一房，高層設有特色單位，項目預計關鍵日期為2022年10月31日。
而設於國際金融中心一期的售樓處及樓書等籌備工作已接近完成，最快5月推售。
鴨脷洲近年不乏新盤供應
事實上，鴨脷洲近年不乏新盤供應，定位均以高端項目為主。由合景泰富集團（01813）及龍光地產（03380）合作發展的鴨脷洲利南道66號豪宅項目，涉近300伙，主打四房大戶，另設特色戶，料2022年3月落成。
項目地皮前身為駕駛學院訓練場，由發展商組財團於2017年2月份，以約168.6億元投得，每平方呎樓面地價約為22,118元，創當時本港歷來呎價紀錄，成為最貴「地王」，震撼香港地產市場。
據發展商稱，項目的總投資額會介乎230億至240億元。
項目距離港鐵利東站及海怡半島站約三至五分鐘車程，將建六幢住宅大廈，每戶平均面積逾2,000平方呎，主打四房大戶，於2019年2月開始上蓋工程，估計2022年3月落成。
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
太古城上月最新放盤叫價是多少？
太古城上月最新放盤叫價大約…各區樓市買賣詳情請看。
九龍區有哪些大型屋苑放盤呎價最低？
九龍區不少受歡迎的大型屋苑呎價對比上月都有回落…各區樓市買賣詳情請看。
