星凱·堤岸大舉封印購買力 沙田小業主「唔夠砌」被迫割價求售
撰文：經一編輯部｜ 圖片：星凱·堤岸官網圖片、unsplash
星凱·堤岸凍結人財
星凱·堤岸日前首度推售，銷情理想，以折實均價20,267元盡推首3張價單全部536伙，兩日共售約450伙，佔可售單位總數約84%。
在不少資金及購買力被吸納下，區內二手市況持續「牛皮」，促使買賣雙方持續拉鋸，業主要減價方可有承接。
沙田第一城主無奈降減
其中區內指標屋苑沙田第一城，二手成交步伐明顯放慢，最新錄50座中層C室，單位實用面積304平方呎，2房間隔，議價後以550萬元易手，實用平均呎價18,092元。
據了解，原業主則於2018年以510萬元購入單位，持貨3年，是次沽出單位獲利約40萬元離場，單位期內升值約7.8%。
「無窗台」面積較大的兩房單位，樓價回落至低於「6球」水平。美聯物業聯席區域經理翁凱傑表示，沙田第一城2座中高層G室，實用面積約327平方呎，開價600萬元，日前減至585萬元沽，呎價約17,890元。
濱景花園大劈「兩球」
同區濱景花園1座中層A室，實用面積約645平方呎，三房套間隔，座向西北望河景。原叫價1,200萬元，放盤半年，日前減價195萬元或約16.3%，至1,005萬元沽出，實用面積呎價約15,581元。
據了解，原業主於2017年3月購入單位，當時作價800萬元，持貨逾4年至今轉售，帳面獲利205萬元，單位期內升值約26%。
中原地產分區營業經理侯惠良表示，沙田帝堡城6座低層E室，實用面積547平方呎，2房間隔，議價後以810萬元易手，成交呎價14,808元。據了解，原業主則於1998年以235萬購入單位，持貨23年，是次沽出單位獲利約575萬離場，單位期內升值約2.4倍。
不過，同屋苑5座中層D室，實用面積556平方呎，2房間隔，享園景，單位原叫價860萬元，放盤10日，即獲買家以855萬元承接，成交呎價15,378元。據了解，原業主於2018年3月購入上址，當時作價742萬元，持貨逾3年SSD期滿鬆綁沽售，帳面獲利113萬元，單位期內只是升值15%。
玖瓏山放盤三年「明賺暗蝕」
世紀21奇豐物業助理區域營業董事周淑萍表示，沙田九肚玖瓏山傲瓏閣（1座）中層D室，實用面積657平方呎，兩房間隔，座向西北、望園景。原業主在額外印花稅（SSD）三年期屆滿後開始放盤，原叫價930萬元，放盤長達三年，日前終以888萬元將單位易手，成交呎價13,516元。
據了解，原業主於2014年12月以883萬元一手購入上址，持貨約六年多至今，現帳面僅輕微獲利5萬元，扣除雜費開支後，料「明賺暗蝕」，實蝕約35萬元離場。
沙田居屋「跟隊」減40萬
區內居屋亦減價沽出。世紀21奇豐分行經理楊麗娟表示，愉翠苑愉善閣低層01室，實用面積510平方呎，2房間隔。單位放盤1個月，原叫價550萬，減價20萬元，減幅3.6%，以530萬居二市場價沽出，成交呎價10,392元。
據了解，原業主於2007年7月購入上址，當時作價120萬元(未補地價)，持貨14年至今轉售，賬面獲利410萬元，單位期內升值3.4倍。
同區愉田苑愉瑞閣(A座)高層07室，實用面積449平方呎，2房間隔，座向東南望街景觀。單位原開價620萬元，放盤2個月，減價40萬元，減幅6.5%，以580萬元自由市場價沽出，成交呎價12,918元。
沙田睇樓量續跌
中原地產資深區域營業經理黎宗文表示，由於全城焦點落於一手，火炭新盤勁收約2.7萬票，扣起市場大批購買力，令二手交投接近停擺，屋苑睇樓量再跌，不過，他料月尾部份向隅客回流二手，屆時交投會有起色。
利嘉閣地產高級經理黃慶揚亦指出，沙田區部分業主態度開始軟化，願意提供約5%議幅，相信大批新盤落空買家會回流大圍及沙田區二手屋苑。
萊坊：購買力持續至明年初
萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，近日一手市場持續暢旺、二手市場較前幾個月淡靜，部分購買力由二手轉移一手市場，現時以打工仔及用家主導市場，所以中小型單位的表現較好，特別是400平方呎以下的單位，相信購買力仍然可持續到2022年年初，估計2021年住宅樓價會升8% 。
另他建議政府取消額外印花稅(SSD)，增加二手市場供應，加快二手住宅市場流轉，預計可即時解涷35,000至40,000個私人住宅單位，但可繼續維持其他現有印花稅。
香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，樓價破頂後高位爭持，令二手市況持續「高價牛皮」，促使買賣雙方持續拉鋸，不過樓市剛需持續，目前入市利好因素仍大於利淡因素，預期年內市場氣氛持續向好，相信有待新盤熱賣過後，購買力將重返二手。
首9個月十大二手註冊量區份逾千宗
樓市表現繼續暢旺，不少區份二手交投已超2020年全年，個別宗數甚至超越2,000宗水平。
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處買賣註冊登記個案並將全港劃分為88區分析，今年首9個月二手住宅註冊量最多的10個區份中，宗數悉數已超越1,000宗水平，首3位更超出2,000宗。
當中荃灣區今年首9個月錄2,576宗為88區最多，已超越2020年全年約11%；宗數排名第二的地區是屯門市中心，年內錄2,160宗，暫時較2020年全年僅低約3.3%；而宗數排名第三的元朗市中心則錄2,040宗，則超越去年全年約3.2%。
事實上，今年首9個月共有52區二手住宅註冊量已超越2020年全年，即佔約59.1%；已追平去年全年的區份亦有2個。
荃灣區上車盤因入場門檻低，只要有議價空間仍不乏捧場客，而新近成交的荃灣中心1房，減價7萬元獲買家承接。
美聯物業助理區域經理鍾家豪指，成交單位為荃灣中心6座高層E室，實用面積324平方呎，原以460萬元放售，議價至453萬元獲上車客承接，買家見單位景觀開揚，有企理裝修，即場還價成交，實用呎價13,981元。原業主於2013年以260萬元購入，持貨8年轉手帳面獲利193萬元，升值74%。
區內新樓細單位亦有價有市，利嘉閣市務經理鄭天樂表示，荃灣柏傲灣2B座中高層D室，實用面積318平方呎，開放式間隔，望開揚荃灣市景。原業主放盤不足一星期，即獲外區上車客「零議價」承接，以676萬元成交，呎價21,258元。
據了解，原業主購入單位一直出租，近日租約完結，收回單位決定出售換樓。至於新買家則為外區上車客，有見樓市升勢猛烈，多月來比較不同區份屋苑後，最後決定零議價購入上述單位。
資料顯示，原業主於2017年2月，以約464.4萬元一手購入單位，持貨至今約四年，現轉手帳面獲利約211.6萬元，物業升值約46%。
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