明日大嶼無助降低香港樓價 新界地主仍掌土地開發的決定權
撰文：經一編輯部｜圖片：政府明日大嶼諮詢文件
早前在立法會審批前期撥款的討論中，發展局局長黃偉綸回應議員質詢時表示，明日大嶼計劃的平均土地成本呎價約1,400元，而新界的發展區的平均土地呎價約1,300元，他承認明日大嶼和新界棕地的發展成本「相近」，但就反駁指收回新界土地涉及補償、安置等其他費用，部分新界土地亦難以建造高密度住宅單位。
環保組織綠色和平反駁，指政府嚴重貶低棕地的發展潛力，施政報告的建議發展未納入規劃的棕地面積為450公頃，比土地供應專責小組建議的760公頃及民間團體建議的1,030公頃都要少。
綠色和平進行的調查顯示，新界私人棕地及毗鄰的官地，共有816公頃，若將其中一半棕地發展興建鄉村式公營房屋，並按照地政總署收回土地特惠補償率，造地的成本約333億元，即約填海的四分之一，保守估計有關發展至少可提供13.9萬個單位，與填海可以提供的單位數量相約。
根據本土研究社調查所得，收回新界農地的特惠補償制度分甲、乙、丙、丁四個級別，分級原則主要按地價、與新市鎮和新發展區的距離、以及土地發展潛力而定。
甲級最為接近新市鎮、交通最方便、市場價值最高之地段；其次為乙級，但不少丙級地段仍有道路通達。
以最高收地價格估算並不公允
是次綠色和平研究發現，政府未有發展計劃的1,030公頃棕地當中，有836公頃為私人土地（需要收地發展），而當中逾半（433公頃）位於丙級地段。
按照地政總署最新新界農地的特惠補償制度，丙級地段的收地價格為每呎545元，只及甲級呎價（1,090元）的一半，現時政府以甲級地價估算收回所有棕地的成本，未免過於誇大成本。
研究並指出，若以甲級價錢收回所有現時甲級地段內、以及新界北新發展區內的私人棕地，共246公頃。
加上乙級地段私人棕地約52公頃、及夾雜於這些地段內的棕土官地約85公頃，合共383公頃土地，其實只需要404.5億元已可收回，重新整全規劃作公共用途。
參考離島或赤柱等鄉村式公屋設計，以3.6倍住宅用地地積比發展約12層的公營房屋，在383公頃土地上可興建多達19.2萬伙公屋，比明日大嶼計劃提供10萬至18萬伙公營房屋更多。
而由於甲、乙級棕土的地理位置較接近目前的新市鎮，部份棕土場更是大片相連，甚至適合以高密度發展，本土研究社形容研究估算以3.6倍地積比發展已經「非常保守」，而其餘位於丙、丁級地段的偏遠棕土發展潛力仍未計算在內。
本土研究社指出，明日大嶼雖有1,000公頃新造地，但實際建屋的土地偏少，使用6,240億元，卻只提供15萬至26萬個房屋單位，當中更只有10.5萬至18.2萬個為公營房屋，證明新界棕地建屋更化算。
明日大嶼僅能滿足20%房屋需求
根據政府2016年末發表的香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略，規劃署的綜合土地需求及供應分析，直至2026年，香港需要46萬個單位以滿足需求，當中包括約24.78萬個單位的需求淨增長；受重建影響的住戶約45,400戶；居住環境欠佳的住戶約10.66萬戶及其他因素約36,700戶。
由2026年至2046年的20年期間總房屋需求為約54萬個單位，2016年至2046年期間的總房屋需求估計，約為100萬個單位，首10年約為46萬個（46%），而未來20年約為54萬個（54%），總數100萬個單位的新房屋需求，需要約1,670公頃房屋用地，包括約560公頃的公營房屋用地及約1,110公頃的私人房屋用地。
不計及明日大嶼的土地供應，預計至2046年，房屋土地估計短缺為230公頃，顯示政府仍將主要依賴新界作為土地供應的主要來源。
但新界能否作為香港土地供應的主要來源，當然是地主說了算，曾淵滄表示香港的房屋土地供應仍要看地主的想法，「始終香港有很多人有地，如果全部用作興建房屋，都已經有百萬計單位，但地主是否肯首又是另一個問題。」
