明日大嶼 人工島起公屋 首批供應要等到2032年 短期住屋問題點解決

明日大嶼 不知等到何年何日

這次施政報告的房策重點，肯定是「明日大嶼」，即明天的大嶼山。簡單講是將大嶼山北岸、屯門沿海地帶，以及交椅洲和喜靈洲附近的人工島，涵蓋發展。

透過填海造地，預計將可規劃興建26萬至40萬個住宅單位，可容納人口70萬至110萬，當中七成為公營房屋。

填海所得的人工島，將成為香港第三個核心商業區，亦是新的樞杻，初步估計可提供34萬個就業職位。

首批供應要2032年

看完林鄭侃侃而談後，可別高興得太早，再看看施政報告所言：「明日大嶼願景涉及香港未來數十年的整體規劃，以及多項大型基建的推行，涉及多個政策局、政府部門和非政府機構，需要周詳的協調和大量統籌工作。」

原來要實現這個大嶼山玫瑰園，是要20到30年時間，即使首階段的住宅單位入伙，最快也要2032年，真是要問一句「人生有幾多個十年」？

明日大嶼之外，林鄭又有沒有拋出一套解決當前的方案，可以在她口中所謂的明天之前，今天也有一個止止痛的良方？

香港的樓價與市民的收入已達到極不合理的地步，即使一時三刻治不了本，市民也希望治治標，起碼不用那麼痛楚，紓緩一下樓價大漲小回的局面。

林鄭給市民的答案，也就是繼續尋求棕地發展及「土地共享先導計劃」，後者更是最重要的建議，是較有可能快點提供土地的方案。

然而實際情況是怎樣？先說棕地，林鄭這樣說：「新界棕地是被破壞了的綠化地或農地，用來發展房屋理所當然，但這個看似簡單的選項，其實是困難重重。」

原因是棕地涉及頗多利益團體，要發展，難度是近乎不可能的任務。

林鄭在2008年擔任發展局局長任內，曾展開「新界東北發展」（即今日的古洞北/粉嶺北發展區項目），拖拉十年，到今天仍然未能開展收地工作，當然更談不上工程上馬。

「土地共享先導計劃」似是唯一可以提供土地的方案，所謂土地共享，實則是早前媒體炒得火熱的公私合營計劃，利用私人發展商手上的農地，與政府合作發展，當中項目的部份要作為資助或公營房屋出售。

土地共享阻力重重

講就輕鬆，卻涉及重重問題，包括要考慮發展商是否願意，其次是如何動遷地上的居民，或整合割裂分散的農地與鄉村土地。

坦白講，一如棕地般涉及多方勢力，更重要還是將土地轉作住宅，需要城規會同意外，還要補地價，涉及多個部門審批，關卡重重。

施政報告也講到明，即使是公私合營計劃，申請人必須依從所有適用的法定程序及土地行政機制，包括向城規會提出改變規劃用途或規劃申請，並要就修改地契，向政府繳付十足市值的地價。

熟識發展新界土地的人士應該都清楚，能通過各個部門的批核，過程實在艱辛而漫長。

過去五年，城規會審議20多宗該類個案，總面積達40公頃，最終因配套或地區人士的反對，只有七宗獲城規會同意，涉及的土地連一半也沒有，只有18公頃，能建的單位僅2,800個。

換言之，要通過棕地及公私合營計劃而取得土地，實在並不容易，更遑論是在短期獲得發展，真是有點痴人說夢。

重建無助私樓供應

另一方面，施政報告拋出一堆重建計劃，然而這跟私樓市場似乎沾不上邊，包括透過房協重建老舊屋邨，首先會將一幅啟德用地給予房協重建真善美村，繼

而在真善美村原址重建樂民新村，但全作公營房屋供應之用。

報告又建議，許多公務員合作社項目未用盡地積比率，林鄭表示會將舊屋邨清拆後，在新的土地重建，可以盡用地積比率，提供更多單位，初步會邀請市建局發展一兩個項目作試點。

然而，相當部分也會留作興建公營房屋之用；也就是說，對於私樓市場的供應，幫不上甚麼忙。

想多提一點，這次施政報告提出的各項建議，事實港人並不會太陌生，過去的政府也曾在各個時期提及相似概念或建議，只是沒有今天的全面。

2011年時，時任發展局局長的林鄭，亦曾提出六點優化土地供應策略，包括在維港以外填海、發展岩洞和善用棕地與農地，當時林鄭更誇下海口，揚言為香港長遠發展，要迎難而上。

可是七年過去，所有方案處處碰壁，正如她所說：「受制於項目的複雜性和漫長的程序，加上發展土地觸及業權人、居民及持份者利益，要理順這些矛盾需要時間，往往令項目出現延誤或規模縮小。」

筆者想如今這些難題，相對於七年前只有更加嚴重，林鄭究竟能否真的迎難而上，並有「雖千萬人吾往矣」的決心，真的要拭目以待，否則今天的方案最終也只會一如過往，拖延經年，一事無成。

明天的供應，究竟何日是明天，是否真的要等到明日世界終結時？

公私營比例六四變七三 上車難上加難

今次的施政報告，可說貫徹特首林鄭月娥對房屋政策的一貫理念，沒有辣招打壓私樓需求，始終如一地傾向幫助基層置業或居有其所。

其中有一點，就是提出將日後公私營房屋的比例，由原來的六四比調升到七三比。

過去針對樓價高企，歷屆政府多會推出打壓措施，如加稅或收緊按揭成數等，但林鄭上場後，方向上與過往幾屆政府截然不同。

她對樓價的政策，以幫助市民上車或安居為目標，房價標升就要旨望增加供應去解決，是以新的施政報告內，全沒措施去壓抑市場的需求。

早前的「娥六招」中，已透露會多建公營房屋，新的施政報告明確強調要提升到公私營比例達七三。

私樓買家並無受惠

林鄭指出，在任內會調撥更多土地作公營房屋發展，並承諾新開拓的土地，按房屋計算，七成用於公營房屋。

這樣問題就來了，新增土地的比例再進一步分配更多予公營房屋，私人建屋的比例肯定受影響。

眾所周知，目前可開拓的土地就是那麼一點點，將已有的資源調撥往公營房屋，私樓的分配比例更形緊拙。

問題是公營房屋與私樓，大部分是不同的買家，屬於兩個市場，公屋或資助房屋增加，大部分私人市場的買家並不受惠。

更甚的是，私樓供應有機會減少，在需求沒變而供應下跌的情況下，私人買家要上車就更加困難。