賣一間日出康城換大圍站上蓋新盤搏得過？如何運用餘下資金換多兩層樓？｜諗Sir
撰文：諗sir｜圖片：維基百科、新傳媒資料室
不應只思考「搏唔搏得過」
建議思考方式由「搏唔搏得過」，提升為「風險與回報」之間的的衡量。當業主知道自己手上有多少錢，並計出過往樓價波幅後，可以更理性方式，決定應否投資該樓房項目。留意買樓可以借貸，所以思考應否買樓時，不應只考慮自己有多少錢，更要計算可問銀行借多少，將借貸力一併列入考慮。
至於將投資簡化做「睇升定睇跌」，就有如一眾電視機前問股的「股民」。他們這樣問了幾十年，到頭來都係「得個問字」，而非揸住幾間樓嘆世界。本案讀者肯定不是無知股民，畢竟有一間供滿的4房單位。但讀者沒有提供個人月入、資金水平及年齡等資料，筆者不知道一旦入手大圍新盤後跌價，讀者能否守住？
新樓首數年價錢升幅有限
當然，新盤最後一期的單位最「靚仔」，向北、有城門河景，三房望河就最貴。但大圍3房向河是否稀有？筆者認為不是，附近名城全3期都供應3至4房為主，呎價16,000元，不足10年樓齡。所以，大圍新盤3房單位會否跑贏大市？筆者有疑惑。不過，現在天氣熱，經紀站在新盤售樓處，辛苦非常，千萬不要因筆者一個意見，而令他們沒有生意。如果讀者約30歲，有時間資本可以等，又或有淨資產4,000至5,000萬元可以守，那就算大圍新單位未來10年一直跑輸，當然也無問題。
讀者持有的康城單位，入伙首幾年都跑輸大市，到2018年先榮登10大屋苑全年升幅榜。由於新樓首3年以高溢價賣走，較難再升，3至6年後因過了額外印花稅（SSD），不斷有人催業主賣樓，沽壓較大，到第7年先叫「守得雲開見月明」。
重申一下，筆者支持讀者入飛抽新盤。大圍這個鐵路盤，對年輕才俊最具吸引力。新兩房在大圍供應少，一出街便有3條港鐵線，符合要搭港鐵人士。如果抽中新盤，15%首期入手兩房，不妨入手。首期120至150萬元；餘下1,150萬元，用600萬元首期買九龍區3房，用以出租，每月供款約23,000元，收租約25,000元，可自給自足。剩下550萬元，可入手直債，一內房、一銀行、一地產直債，年派息分別是12厘、7厘及3.5厘，到期保本。銀行直債有應急需要，可轉債（CoCo bond），讀者應有能力承受此風險。
550萬元平均每年收息8厘，即40萬元。收息3至4年；加上本身550萬元，夠700萬元，又夠錢買第3間單位，一間日出康城拆3間，死錢變生錢。
