施永青：樓價或會升15% 第三季將突破 上升速度比以前更快

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室

代表二手樓價的中原城市領先指數CCL，上月底報185.16點，創91週新高，距離2019年歷史高位188.94點，相差只有2%左右。

從圖表一可以看到，香港樓市從2018年9月開始，經歷了兩年多的橫行，至今離突破只隔一步之遙。

「我認為很大機會在第三季出現突破，突破後或形成一個新的上升浪，且上升速度或加快。我很早就說了今年會升15%，說此番話之時，多數人是看淡樓市，看好的頂多認為只會升3%至5%。」

施永青坦言，升15%的言論是一個比較誇張的估計，他解釋誇張言論主要是想向公眾發出兩個訊息，第一是樓市的整體趨勢仍然是上升；第二是上升將不只是3%至5%，今年很大機會是雙位數升幅，「現在看來升市重臨機會很大。」

成交開始放大

戴德梁行似乎亦同意第三季突破的觀點，本週二（6月8日）發表2021年第二季住宅市場回顧及展望，該行預計，下半年整體樓價有約5%升幅，第三季有望升穿2019年錄得的歷史高峰。而豪宅市場價格走勢較樂觀，料下半年升約5%至10%。

該行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，隨著疫情緩和及失業率下降，第二季物業市場有明顯增長，預計全季整體物業成交可達約28,090宗，將按季升約20%，較去年同期更將有約37%增長。

其中，住宅成交宗數亦料按季上升20%至21,709宗，帶動上半年交投量增至39,840宗，勢創2012年後的九年新高。

從上述數字可見，樓市早前累積的購買力開始釋放；加上近期市場新盤熱銷，一、二手樓價差距擴闊約30%水平，故相信二手業主叫價會轉趨取進，與新盤差價料會慢慢收窄。

戴德梁行香港估價及顧問服務部董事黎劍明分析說，由年初起計，多區屋苑的平均樓價至今已有超過一成的升幅。

以沙田第一城為例，平均樓價於第二季度升5.4%；年初至今則升逾一成，逼近2019年6月的高位；至於太古城平均樓價則按季升5.7%，估計截至6月底止會錄得15.3%的升幅。

豪宅方面，貝沙灣樓價於第二季度按季升9.3%，相信這升勢將持續下去。

不過成交、價格上的判斷，掩蓋不到兩大利淡樓市的因素； 政治前景、加息。

政治前景未必差

施永青指，過去兩年經歷社會運動，導致外國多番制裁，讓很多人都擔心香港經濟功能受破壞，如果西方與中國切斷關係，香港超級經紀人的角色會破壞，這是一個很大的隱憂。

「其實我曾經亦擔心香港前景，佔中時期亦曾表明自己的隱憂，當時還落手減持，不過事實證明，減錯了，除了舖位外，大部分當時沽出的物業，現在已經補不回來。」

所謂前景就即是未來的事，難以預測，不過施永青認為，樓市價格正是反映人們對政治經濟前景的判斷。

「樓是不動產，覺得前景不安穩、很大隱憂的人是不會買樓的，最少此刻入市的人，不覺得要過分擔心，他們是用錢投香港信心一票的人。」施永青說。

投資者另一個擔憂是加息的重臨，但施永青同樣認為不用過分憂慮。

加息難打擊樓價

他指息口對樓市的影響，不是表面看簡單，若息口上升是源於經濟因素，而非因為政府有意壓抑通脹的話，加息未必代表樓市下跌。

經濟的確是全面復甦，政府統計處5月公布，2月至4月經季節性調整的失業率為6.4%，較1月至3月下跌0.4個百分點；就業不足率下跌0.5個百分點至3.3%。

2月至4月期間，總就業人數增加約7,900人至362.2萬人；總勞動人口為386.95萬人，減少約4,400人。

期內失業人數減少約12,300人至24.75萬人，就業不足人數減少約21,800人至12.66萬人。

面對快速的經濟反彈，戴德梁行也只能改變預測，陶汝鴻解釋，去年看淡港樓今年上半年表現，因為去年第四季，本港迎來新一波疫情，失業率續升，但其後疫情極快受到控制，失業率又下跌，讓反彈週期來得比想像中快。

該行認為，假如下半年中港兩地重啟通關，內地買家再度湧現，是本港物業市場全面復甦的一大有利條件。

施永青直指：「在我的經驗中，加息週期開始，一般是因為經濟好轉，通脹、加息意味著經濟變好，人們收入增加，負擔能力變大，經濟好的時候樓市會向上。」

他認為，當經濟停滯不前，通脹失控，此時政府被迫加息，變相又進一步打擊經濟，這個時期樓價就不會好，例如上世紀「80年代」初曾加息至20厘，比經濟增長還要高，這種加息才會令樓價下跌。

如何解決住屋問題

樓價上升，變相又多了人買不起樓，住屋問題可能會進一步惡化，施永青認為關鍵是要城市重新規劃，「不同的城市項要以重要性分先後次序。」

「其實香港人用的地很多，尤其我們的糧食，每個人都要用上數以萬呎土地，只是我們用了別人的地，例如泰國種米、加拿大種小麥、澳洲養牛、巴西養雞。雖然如此，香港人住幾百平方呎反而甚為艱難。」

「糧食生產的佔地如此多，不是保留郊遊公園就能做好環保。」他覺得郊野公園並非神聖不可侵犯，強調全世界的環保團體，也很少會反對用地作居住用途。

他指現在居住地不夠用，任何農地、宗地也應該拿來解決燃眉之急，雖然有「明日大嶼」，但也是很長遠的計劃。

不過他認為只要「明日大嶼」方案落實，發展商會第一時間拿出土地推出，屆時供應就會大幅增加，當然樓市也會立即調整。

「多個團體、媒體幫助發展商攔截填海，不填海的話，他們手持大量土地當然會暗爽。」

另外，施永青也認為增加地積比率也能立即放大供應，變相居住地變得更多。