【施政報告2018前瞻】 林鄭房屋政策三大取向 樓市升跌關鍵新啟示 | 土地供應專責小組
撰文：張健華、謝潤蓮｜ 圖片：新傳媒資料室、中新社圖片
去年林鄭上場，首份施政報告對房屋政策著墨有限，甚至對問題似是束之高閣，只是成立了一個土地供應小組，以一年時間去徵集民意及提出意見。
然而樓價飛升之勢出乎意料，短短一年上升超過兩成，政府平白浪費掉一年時間，今年中眼見樓價升勢如虹，林鄭才急急推出「娥六招」去壓抑過熱樓市。
受到去年教訓，市場相信林鄭今年在房策上會狠加一把勁，筆者嘗試在今期文章，搶先探討林鄭房屋政策的走向。
施政報告2018房屋政策前瞻
增加供應難落墨，要解決香港房屋問題，大方向來說，不外乎針對「供應」及「需求」兩方面。
先談供應，一星期前，發展局局長黃偉綸公布第三季賣地計劃，推出招標的四幅土地，只能提供2,630個單位，而今個財政年度首三季土地供應只得9,840伙，較政府年度供應目標18,000伙遠有不如。 看來如何覓地發展是刻不容緩，林鄭會否推出有效政策針對問題？
市民當然希望看到特首大刀闊斧地提出供應良策，但暫時看，這次施政報告或許有方向，更大可能是未有落實及具體建議，原因是土地供應小組的報告還未遞交。
在未有報告下，特首若貿貿然推出一大套供地政策，很容易惹來批評，說特首獨斷獨行，不全面考慮民意就草草下決定，視民意為無物。
按林鄭一直走社會和諧的施政方向，在未收到土地供應小組報告前，公布一套長線的方案，似乎並非她本身的作風。 至於短線解決地荒的策略，大家最關注是否會推「公私合營」以發展新界農地，又或推出措施發展棕地。
是次施政報告對此或許會有一定取向，但由於這兩個問題實在是燙手山芋 ，涉及許多不同既得利益者，又容易招致官商勾結的批評，一個處理不好，林鄭及政府肯定會成為箭靶。
因此筆者估計，林鄭不會在沒有民意基礎作盾牌下，就落實公布推行，而要看過土地供應小組的報告，再借當中的民意取向，才可達至事半功倍的效益。 壓抑需求有顧慮需求方面，林鄭上任以來，一直沒有如上任特首梁振英般，走壓抑需求的路線。
梁振英任內除積極在各地區覓地插針建屋外，還推出了一系列的壓抑需求措施，包括大增印花稅，推出港人港地，以及向海外買家徵收高稅率等。
相反，林鄭沒有在市場的需求上落墨，推出措施以打擊購樓意欲；過去一年都看不到有半點類似辣招、加稅等令樓市降溫的措施。 再者，自「娥六招」推出後，雖則一手市場未受打擊，但二手市場開始放緩，成交急速下挫。
壓抑樓市措施用不着
同時，早前業主勇進開價的情況也收斂，部分開價過於進取者，也將價格調低，所謂劈價的個案續有所聞，而市場的樓市指數也開始輕微下跌。 熾熱的樓市有所降溫情況下，政府暫時實不需急於推出更積極措施，去壓抑市場的買樓意欲。
還有就是香港銀行上月才剛開始調高優惠利率，即使幅度十分十分輕微，但畢竟是12年來首次，市場也有所警愓，唯恐息口未來有機步入一個急速上升期，市場買家變得審慎。
政府也會考量，若息口真的加快上升步伐，對於今天高企的香港樓市肯定有所影響，故不會在現階段推出嚴厲的措施，否則樓市因息口而急劇調整，這肯定是政府不願意看到的情況。
協助置業成主軸 順帶一提，經過九七年樓價崩圍一役後，政府清楚，樓價下跌較樓價上升更可怕；2003年「7•1」大遊行，表面是港人反對23條立法，實則上頗多市民是因樓價大幅下挫，身家大縮水或淪為負資產，才憤而上街抗議。
今天香港樓價遠高於九七年時，業主人數多達110萬，倘若經濟環境出現逆轉，樓價有任何風吹草動，許多市民會有所不滿，隨時又動搖林鄭的管治。
坦白講，政府最樂意見樓價在現水平穩定下來，或是輕微調整，而不是出現插水場面，明白這點，就知道政府無必要在目前推出壓抑樓市或樓價措施。 那麼港府在需求上會有甚麼政策？
施政報告2018 林鄭房屋政策三大取向
估計很大機會是秉承林鄭一貫宗旨，就是協助有意置業者上車。 參考去年的施政報告，林鄭主要有三項措施，第一是將「白居二」恒常化，即白表人士可購置未補價居屋單位的措施，將會定期推行；
第二是「綠置居」計劃恒常化，即建議大量增加「綠表置居計劃」，藉此幫助公屋居民置業之餘，又可騰空公屋單位給有需要的市民；第三便是「港人首置上車盤」。
當時的初步構思是透過與發展商作混合發展，部分興建私人單位，餘下則作「首置」單位出售；此外，又表示會研究興建過渡性住屋。
再看看「娥六招」，其實也是貫徹去年施政報告的房策精神，其中重點就是協助市民置業，當中最主要是居屋的售價折扣，由原先市價七折降為五二折。 另外，以市建局的馬頭圍道春田街重建項目，作為為首個「港人首置上車盤」。
同時，運輸及房屋局成立一個專責小組，協助及促成由民間機構推動的過渡性房屋。 從過去林鄭對房策的籌劃思路及取向，今年的次施政報告上，長遠供應決策還要耐心等待，要待政府收取土地供應小組的報告才更明朗化。 總體方向上，筆者估計林鄭的施政取向，仍會是以「協助置業」為重點。
加息首週 樓市續呈兩極化
9月底本地主要銀行提高優惠利率0.125厘後，市場反應不大，加上剛推出，息率調升幅又十分溫和，樓市暫時未有大變化，二手市場繼續淡靜，一手的銷情則仍然理想。
上週末（9月29及30日），中原地產統計全港10大屋苑成交，銷情較對上一週的3宗略佳，但亦只是錄得5宗，成交全來自沙田第一城及天水圍嘉湖山莊，其餘八個大型屋苑悉數捧蛋（見下表）。
不過，新盤市場截然不同，萬科（海外）位於屯門的上源，首輪開售的347伙，即日全數售沽清，套現21億元。 發展商見市場反應踴躍，於本週六（10月6日）加推310伙，每方呎折實均價11,500元，較首批單位的折實均價高3.86%。
另外，金管局的數據也顯示，一手市場續較二手活躍。 金管局公布今年8月的住宅按揭統計，新申請貸款17,963宗，較7月增加兩成六；8月新批出的按揭貸款金額477億元，較7月增加接近8%。
一手交易批出的貸款達94億港元，較7月增加接近一成九， 二手交易的貸款209億元，同比減少12%。
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