施政報告放寬物業貸款 係時候入地產股｜吳家順

撰文：吳家順｜圖片：新傳媒資料室

本港地產股現反彈潮

在放寬之前，香港樓宇最多只能承造八成至九成按揭貸款，樓價亦限制於400萬至600萬元；而施政報告就將其放寬至800萬至1,000萬元；配合金融管理局的壓力測試指引，即加息3%後，供款比率不高於入息的60%。近年一手樓的銷情十分理想，其中一個最主要的原因，就是一手發展商可以提供二按給買家，讓買家容易上車。

但買二手樓的首期都要五成，大大阻礙了市民上車的機會，這一點絶對是造成近年樓市出現斷層的主要原因之一。這一次放寬九成借貸上限金額到樓價1,000萬元，自然令到400萬到800萬再到1,000萬元的樓，多了一個龐大的購買力。有部分賣家有見及此，即時封盤，再觀察情況；而新鴻基地產（00016）亦股價反彈到120元水平。放寬樓按對樓市的銷售必然有一定幫助，對地產股亦有一定支持。

地產股已屆入市時機

但說到地產股能否持續反彈，投資者要先分清楚兩件事。第一，是銷售理想跟物業資產價值是否重回升軌是兩回事；第二，是地產發展跟物業收租，在投資的層面又是分開計算的。投資市場其實是反映市場資金對未來前景的看法，然後用真金白銀去投票。有時候短線的情緒或者人踩人的情況影響之下，會出現很好的買入機會；而當前香港的地產收租股，大約可以按四大類區分：
1）以遊客零售為主的收租股，必然要等待香港的社會運動平息後，才會出現轉機；
2）以民生為主的零售租務股，由於其主要的租客其實也是大集團，使得這類股份實質上所受的影響不多；

3）地產發展商，這類股份明顯就是受惠這次施政報告的主要板塊之一，整體上要分析這類股份本身的質素，例如未來銷售策略及土地儲備等；
4）混合地產商，大型地產發展商，通常都是混合方式，在計算的角度，要看其混合的程度如何，甚至可以計算其不同組合的比率，例如地區性、收租業務性等。

總括而言，筆者認為地產股已經出現了中長線的買入時機。港股本身在大型上落市況當中，大型地產類股份多少會受制於指數的升跌，那麼待這次抽高回落後再作入市部署考慮，會更為安全及適合。至於直接買樓，正如李嘉誠話：「負擔得起自住唔怕買」。

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