施政報告出台 樓市專家話供求失衡樓價有升無跌

除了加快公屋輪候時間，令綠置居恒常化、增加綠置居的出售、增家居屋供應及白居二的供應。經絡按揭轉介市場總監劉圓圓認為，施政報告的房策部份以優先照顧港人住屋需求為大前提，著力增加未來土地及單位供應，力度溫和，惟未有落實中長期的實際供應，僅短期的4,000個綠置居單位，加上首置盤的供應較預期少，落成需時，未能解決房屋結構性短決問題，市民仍會以買私樓解決住屋需求，對樓價影響微，全年樓價可望升一成。

在回應解決年輕人「上車」的困難，施政報告落實實施首置上車盤，申請者的條件是必須居港滿七年，從來未在香港置業，單身人士收入上限為3.4萬元，二人家庭的收入上限則為6.8萬，補價問題須進一步研究。將在觀塘的安達臣道興建1000個單位，成為該項目的先導計劃。

劉圓圓認為加上該項目的詳情將於下年中公佈，而首置上車盤的供應約1,000個單位，較原先市場預期的3,000個單位低，料最快要待2020年才可在市場供應，相信短期內未有大量供應，對樓價影響甚微。根據統計處的今年第二季，私人住宅之家庭入息中位數為36,600元，明顯首置上車盤的資助對象入息高於私人住宅家庭入息中位數，對於能否幫助真正有需要的人士有待商榷。劉氏續指，6.8萬的入息是有能力購買私樓的，根據經絡數據，今年約有八成的買家的每月收入在六萬以下，顯示他們是私樓市場的主要買家，是次的入息上限設定，反而令到低收入人士的置業需求未有得到解決。

劉氏相信，今屆政府的房策未對樓市有負面影響，今年樓市由本地買家主導，綜合經絡及土地註冊處的資料，截止今年十月，整體物業成交量高達63,243宗，較去年同期的57,419宗，增加逾一成。另外，鑑於美國聯儲局縮表對市場實際影響微，本港銀行結餘充裕，未有走資的情況，相對低息環境將延續，市場對貸款金額穩步上揚，料全年新取用按揭金額達2,590億元。（圖1）她預料今年全年樓價會有一成的升幅，展望二○一八年，預期隨著供應逐漸增加，發展商將會加快推盤步伐，一手市場將成為全城焦點，但礙於供應增加，定價方面未必如以往進取，故預期樓價再大幅上升的機會不大，升幅亦會放緩。

年輕買家繼續是樓市的生力軍，根據經絡按揭轉介研究部的數據，年輕買家入市的比例持續上升，購買500萬或以下的九十後買家有增無減，由2003年的不足一成，逐漸升至2105年的2.4%，最新今年截止十月份，更攀升至6.7%（圖2），反映未來這批年輕在未來的置業趨勢將繼續增加，現時本地客入市意欲強勁，料在剛性需求的支持下，後市仍然樂觀，對全年的按揭金額有望勝過去年。

林鄭月娥以「以置業為主導，讓市民安居，樂以香港為家」為目標，希望可以建立一個置業階梯。希望政策進一步落實之後，可以幫助一眾打工仔成功置業，有個真正屬自己的家。

香港置業籲適時檢討「變種」資助房屋供應  免與私樓客源重叠

特首林鄭月娥發表首份施政報告，期望協助有能力的市民早日置業，政策重點包括與私人發展商合作推出「港人首置上車盤」，讓有較高收入的港人置業。與此同時，亦會增加基層過渡性住屋供應，以及將「綠置居」及「白居二」計劃恆常化，讓公屋住戶可從置業階梯逐步上行。

香港置業行政總裁李志成對有關政策表示歡迎，認為政府針對性不斷推出「變種」房屋供應，包括早前推出的「綠置居」及「置安心」計劃，能為社會各階層提供適切置業協助，有助疏導部分港人置業需求，為市場提供更多不同類型的上車選擇。是次「港人首置上車盤」先導計劃，進一步變種，助具備合適條件的年輕家庭上車，在本港樓價目前呈上升趨勢下，對首期不足但有意置業的人士而言無疑是喜訊，不過要注意一點，樓市週期變化不定，長遠樓價有機會出現調整，一旦市況逆轉，該類房屋與私樓客源重叠的情況將會加劇，建議政府適時檢查政策，避免資助房屋供應過盛擾亂市場秩序。

慎防樓市逆轉  客源重叠加劇

目前政府尚未公佈「港人首置上車盤」計劃之申請及限制詳情，但李志成相信相關政策，在樓市上升週期時，對私樓市場影響輕微。除了因為首階段供應有限，「港人首置上車盤」預期低於市價出售，亦是賣點之一，與私樓客源略有不同。該計劃目標客群的個人入息限制介乎$26,000至$34,000及家庭入息限制介乎$52,000至$68,000，以現時平均每宗一手私樓註冊金額動輒近千萬元及平均每宗二手私樓註冊金額逾660萬元計算(圖3)，很多市民難以負擔。

不過一旦樓市進入下行週期，樓價下調或為市場帶來更多可負擔的置業選擇，屆時上述資助房屋及私人住宅需求重叠的情況將會加劇，影響需求。而市場亦關注購買「港人首置上車盤」限制，包括必須居港滿七年及從來未在香港置業，若轉售條件太嚴謹，將可能增加市民日後換樓或轉投至私人樓宇市場的困難，從而降低買家入市意欲。

就此，香港政府應因時制宜，隨市場變化而調節，例如放寬樓宇按揭成數及年期限制、降低住宅物業印花稅及取消壓力測試等，為有意上車人士提供置業之門。香港置業將繼續關注政府有關房屋政策資料，期待明年中公佈更多首置計劃之細節。