新辣招下 細價樓仍是搶手貨

筆者：「上個月賣咗啦！」
代理：「咁旺角鳳凰樓嗰間呢？」
筆者：「啱啱收咗票！」
代理：「簽咗未先？如果未簽俾個機會我傾，有客肯俾靚價。」
筆者：「多謝你幫手，不過早兩日簽咗，不如佐敦兩件呀。」
代理：「見到你啲資料，700幾萬喎！」
筆者：「800幾呎，呎價勁抵呀！」
代理：「啲客俾唔到呀。」
筆者：「想搵邊啲？」
代理：「仲有冇400萬樓下嗰啲。」
筆者：「仲搵400萬樓下？依家唔係興玩大嘢咩？」
代理：「不嬲都係細價樓好賣。」
筆者：「新辣招劃一15%印花稅，唔係話對細價樓影響最大咩？」

代理：「講之嘛，幾億嗰啲別墅影響仲細呀，買得起先得架？」

是的，細價樓受新「辣招」影響最大！以往買入第二個住宅物業，需要繳付雙倍印花稅，樓價300萬或以下的最平，只需要1.5%，樓價愈貴，稅率愈高，約2,200萬以上的物業最高是8.5%，政策向細價樓傾斜，令資金流向細價樓。

新辣招將以往的雙倍印花稅，劃一為15%，300萬樓的稅款由4.5萬提升至45萬，足足貴了10倍！相反3,000萬的物業，稅款由255萬，增加至450萬，只貴了大約76%。

如果你已持有住宅物業……

大價樓加稅最少，看似着數，其實到你付錢的時候就會發現，無論是細價樓、大價樓，同樣都是15%，其實沒有分別。你考慮的應該是稅款以外的因素，例如預算、租金回報、有沒有更好選擇等。

筆者有很多同學都持有幾個或以上的物業，要再買嗎？很肉赤！不買！要賣樓嗎？賣咗買唔返！不賣！選擇一動不如一靜。

如果你是首置，兼且有充足的資金……

例如你有600萬現金，原本打算分開買3層400萬的細價樓收租，每間首期200萬。在新「辣招」下，或者會考慮改變策略，尤其是資金來自父幹、母幹，反正不是自己的，既然第二間及以後的物業要交稅15%，不如一次過付600萬首期，買間1200萬的單位。這種情況下，資金的確會從細價樓流向大價樓。

然而你細心再想想，你不應該只考慮交稅，物業買來收租，總要考慮租金回報，細價樓的租金回報比大價樓高，你可能會考慮仍然斥資200萬買一個400萬的單位，餘下的400萬資金用作其他投資，例如買工商舖、車位、海外樓、大陸樓等。

如果你是首置，但資金不足……

如果你沒有父幹、母幹，靠自己努力工作賺錢儲錢上車，一般資金不會太多，一般打工仔來說，儲一百幾十萬已經不容易。或者你非常了解新「辣招」對大價樓的影響最小，亦知道不少大陸資金不惜付高昂的稅款都會來港買豪宅，咁又點？

正如代理所說，買得起？講啦！最終你都會買細價樓。不要灰心，第一層樓只是你的踏腳石，只要你揀對樓，又住又賺，幾年後賣個靚價錢，就有資格換樓。

細價樓受衝擊，但基本優勢仍在。理論歸理論，最終在實戰上可能又是另一回事。對於收租族而言，細價樓的租金回報確實比較高。對於上車族而言，細價樓的首期少。400萬以下的物業最高可以借90%按揭，只需要儲幾十萬就可以上車。

資金流向大價樓？得幾十萬首期點流？今天樓市成交，靠首置客撐起大半邊天，加上賣咗買唔返效應，業主比以前更惜售，可以預期，細價樓跌幅不會太大。