新辣招三問三答

今次「辣招」包括：
一. 700萬元以下物業按揭上限，由70%下調一成至60%；
二. 第二套房供款入息比例上限，由50%下調一成至40%；
三. 非住宅物業供款入息比例上限，由50%下調一成至40%；

問：樓價會跌嗎？
答：相信會跌。

過去兩、三個星期，筆者接連發表了幾篇看淡的文章，備受批評。
反對的朋友主要從市場供求分析，包括空置率、落成量等。筆者當然明白，然而供求之間，還有一個重要元素─價格。

之前的文章提到，筆者認同湯文亮博士的「細價樓爆煲論」主要是因為細價樓價格升到反常。同一屋苑細單位呎價比大單位高兩成，新界上車盤呎價比市區高，垃圾細價樓呎價貴過新樓等等，均反映很多買家都是缺乏知識、經驗的新手，盲目追價。

新「辣招」將按揭保險貸款上限降至80%，即時淘汰不少缺乏實力的新手，即使不受影響的首次置業者，亦會冷靜下來。只要冷靜，就不會每天都有破頂價，傳媒就沒破頂頭條，價格自然回落。

問：會影響年青人上車嗎？
答：影響輕微且正面。

根據金管局提供的資料，按揭保險貸款上限下調至80%，然而，有穩定收入、供款入息比例不超過45%的首次置業人士仍然可借90%。換句話說，如果你是首次置業，基本上沒有太大影響。雖然供款入息比例略為調低，若樓價稍作調整，基本上沒有太大分別。

問：對租金有影響嗎？
答：視乎樓價調整深度。

普遍學者及專家分析，新「辣招」增加買樓收租的難度，更少人會買樓收租，從而令租金進一步上升。看看今次的「辣招」，的確增加了買樓收租的難度。

然而，大部份包租公、包租婆均比較有實力，多付幾十萬元買樓不難，如果今次「辣招」可以令樓價有合理調整，例如可以買平10%至20%，相信很多投資者，包括筆者亦願意買樓收租。

正如早兩年工商舖市場炒得火熱，摸完又摸，完全買唔落手，有半年時間我們只有呆等，直至政府出招，工商舖升勢急停，甚至調整，投資兵團戰友反而買入更多物業。咁真係平咗好多嘛！當然如果樓價不跌，成本又增加，那就不會買。

升到咁上吓就要調整 跌到咁上吓就會反彈

昨天公布的中原城市領先指數，反映2月中成交價格報136.2，按週下跌1點，是連續多個星期創出新高之後首次下跌。當中又以新界東的跌勢最勁，按週下跌3.09%。

「辣招」出台前，已經出現物極必反，今次新「辣招」正好將調整進一步放大。各位想置業的朋友，沒必要再高追，耐心等候，筍盤就會跳進你的懷抱。

相：何柏基